天辰大廈緊挨北京東二環朝陽門,這座寫字樓今年迎來了一個新業主。創業板上市公司高偉達5月宣布斥資6000萬元購買了該樓整個24層1400多平方米的辦公空間。
這僅僅是上市公司在北上廣深等一線城市大舉買房買地的一個縮影。“新華視點”記者根據滬深交易所披露信息初步統計發現,截至目前,上市公司今年已在樓市中投入了近百億元,企業“炒房”熱情高漲,也給一線樓市“添了一把火”。
購房投入遠超凈利潤 北上廣深買房買地
今年以來,上市公司購置房產和土地的熱情不斷高漲。據記者統計,今年年初至今,滬深兩市共披露了近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房產的計劃或方案,總金額達到93億元。
與此前披露的*ST寧通出售兩套北京學區住宅不同,實際上,大部分公司將投資瞄準了商業辦公和公寓項目。總計有55億元資金以改善辦公環境、購置新的辦公場所等名義,購買了商業辦公項目、商住兩用項目以及停車位。
在地點的選擇上,在北京、上海、廣州、深圳買房買地成為上市公司的特別偏好。在所有購買土地和房產的計劃或方案中,六成發生在北上廣深。
一家房地產中介機構的數據顯示,今年1至9月,北京僅商住房就成交了超過5.3萬套,同比增加3倍多,成交均價同比增長23.5%。
戴德梁行數據顯示,二季度,投資者繼續對上海寫字樓市場持樂觀態度,核心商圈甲級寫字樓平均價值上升至每平方米71878元。
中信證券地產首席研究員陳聰認為,今年以來,部分一線城市寫字樓整棟交易十分活躍。像上海的陸家嘴區域、北京的CBD區域未來仍將有大體量的優質寫字樓供給入市,企業買入并不主要追求寫字樓物業短期價格上漲,而是更看重寫字樓穩定的租金回報。這種能帶來穩定回報的資產,在經濟下行的環境之下更加誘人。
財務報表顯示,上述53家在樓市投入千萬元以上的上市公司,上半年凈利潤為79億元,為買房買地投入的八成左右。
有公司直接收購房企 有的用募集資金買房
北京一家新三板掛牌公司的高管表示,雖然住宅價格不斷上漲,但由于在持有環節和交易環節稅費較重,企業更傾向于通過一些“套路”進入樓市。
--直接收購房企或向原先持股的房企增資。8月份,上半年虧損377萬元的貴糖股份,向旗下的房地產子公司增資一塊價值2000多萬元的土地;上峰水泥通過關聯交易斥資7.53億元,將控股股東旗下的房地產公司收購。
--將上市時的募集資金改變用途或用超募資金買房。創業板上市公司新寧物流1月發布公告稱,為了提高募集資金的使用效率,子公司斥資7700多萬元購買廣州綠地房地產開發有限公司開發建設的綠地鑫融廣場項目的部分商品房;同為創業板公司的銀信科技,用1952萬元超募資金,在廈門購買了鷺江道上的4套“海景房”外加一個價值53萬元的地下車位,理由是“滿足廈門分公司日益增長的辦公空間需求,創造穩定的經營環境,同時又利于提升企業形象,增加客戶對公司的認可度”。
--將上市公司資金投向房地產私募基金。今年以來,不少房地產私募基金都涌向了一線樓市,而上市公司出資購買房地產私募基金,則間接參與了“炒房”。寧滬高速全資子公司今年就拿出1.5億元投資了房地產投資母基金,該基金的投資方向十分明確:“主要與品牌開發商合作,投資于國內一、二線和部分強三線城市的優質住宅、公寓項目和特殊機會項目。”
記者調查還發現,大量金融機構特別是保險機構的資金也大規模進入樓市。7月底,SOHO中國宣布將旗下位于上海陸家嘴的項目SOHO世紀廣場整售于國華人壽保險,成交總額為32.97億元,折合單價達每平方米7.67萬元。國華人壽董事長劉益謙告訴記者,其購置SOHO世紀廣場是出于資產安全配置的考慮,以使保險資金具有長期穩定的回報。據其測算,該寫字樓的投資收益率或達4%。
成都已出臺政策防范企業“炒房” 一線城市應重點調控
企業進軍樓市對市場有多大影響?記者從多家市場研究機構了解到,企業最為青睞的寫字樓、商住項目等類別房地產,今年以來已成為樓市重要一環。其中1-8月全國寫字樓和商業營業用房銷售面積均創歷史同期最高。在北京住建委房地產信息交易公示中,目前非住宅項目占所有房地產項目的比例超過三分之一。中原地產數據顯示,4月份北京商住房成交占所有成交比重超過一半以上。
易居智庫研究總監嚴躍進認為,商業地產的投資在整個地產行業投資中的比例越來越高,一方面直接推動了寫字樓、商住項目價格的提升,同時,在同一區域內,商住項目價格上漲也會帶動周邊普通住宅價格上漲。
據搜狐焦點網統計顯示,在今年北京樓市較為火爆的7月上旬,商住房成交價格曾環比上漲15%,進一步影響了住宅項目價格,足見市場中商住項目熱度不減,價格上漲趨勢不弱。
實際上,據記者了解,北京、上海等對住宅持續限購的一線城市,此前曾對那些為了規避個人限購而轉向以企業名義買房的行為進行過限制。在北京部分熱點城區,個人獨資企業、個體工商戶、部分外企購買住宅受到限制,但對于購買商業地產沒有嚴格限制。
近期20多個熱點城市出臺的樓市調控政策中,成都在10月1日出臺的政策中跟進表示,在限購區域內,“同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房(法人單位經審查確屬用自有資金購買商品住房且用于職工自住的除外)。”
南開大學濱海開發研究院副院長周立群認為,商住項目對于整個樓市的影響不容忽視,一線城市應盡快完善企業購房相關政策,緩解企業“炒房”對房地產市場的種種擾動。(記者楊毅沉、鄭鈞天、孔祥鑫、鄧中豪)
嚴查之下誰還在頂風作案?——房產機構銷售亂象追蹤
