家住天河的李先生在廣州有兩套房子，打算把其中一套出售，但考慮到再買房的話算是二套房，他打算暫時把物業放租，卻了解到租金回報率僅為1.4%，陷入“租售兩難”的境地。據了解，目前廣州二手市場中至少有三成的放盤業主轉售為租，增加租賃市場的供應量，平抑了租金上漲的幅度。
案例1：熱門小區租售兩難
家住天河的李先生在廣州有兩套房，其中一套位于海珠區南洲花園，原本打算出售，但考慮到再買房的話算是二套房并且有貸款記錄，首付提高至70%，于是李先生打算暫時放租。不過近日他從中介了解到，他的房子在8層，屬于高層樓梯樓，一般只能租到2000元左右。據了解，雖然整個小區以租戶為主，但周邊放租的業主也不少，租金很難上漲。目前該套物業的市價約為170萬元，按每月2000元的租金收益，租金回報率約1.4%，這么一算，李先生又感到收益太低，對比之下如果投資理財也有5%左右收益。
分析：轉售為租可期待長遠升值潛力
今年第二季度以來樓市成交回落，不少業主陷入觀望。新政策對業主方面規定物業需持有兩年以上才能轉售，并且對二套房買家有進一步的首付和購房資格限制，據二手市場經紀人介紹，因為賣一買一又相當于提高了購房門檻，放盤的業主中有三成左右會選擇轉售為租，從而增加了租房市場的供應。
因此，雖然進入畢業季，租房市場供需兩旺，但租金卻沒有明顯上漲。據房天下數據研究中心數據顯示，6月份租房熱門區域白云區平均月租金為2668元，環比下滑3%；番禺平均月租金為2507元，環比微漲2.3%。
房天下廣州二手房電商海珠區總監陸偉堅指出，市場轉淡也使不少業主陷入“租售兩難”，近兩個月來市場價格回調，不少業主轉售為租，但其實租金回報并不理想，“兩三百萬元的房子月租金2000多元，租金回報比率不到兩個百分點。” 陸偉堅表示，但如果出售的話又面臨著市價回調，因此不少業主轉售為租是觀望期的權宜之計，并不是沖著高租金回報而去。
陸偉堅介紹，雖然轉售為租的回報率不高，但可考慮房子長期增值的潛力，但有望獲得高于普通理財的增值收益。
理財專家建議，李先生可以選擇繼續放租，如今是畢業租房旺季，市中心環境較好的小區物業更受年輕畢業生租客的歡迎，不擔心空置問題。另一方面，也可以考慮置換一套地鐵口的小戶型，以大換小，用賣房款一次性支付二套房款并不會造成經濟負擔，而選擇地鐵口樓齡較新的物業，租金回報和房產收益都會更高。
案例2：城中村“舊改新”吸引白領租客
周女士的父母是白云區永泰新村的原居民，早些年地鐵開通后這一帶的租賃市場就越做越旺，最近幾年，有不少村民將原來的老房子改造成電梯公寓，租金也水漲船高。這讓周女士倍加看好城中村的租賃市場，打算勸父母將舊樓改造，以增加租金收益。
周女士透露，相對于在市區買房放租，城中村舊樓重建成本要低得多，如一棟8層舊樓梯樓改造成13層的電梯公寓，總造價約兩三百萬元，1梯兩戶也有26戶；但兩三百萬元在天河只能買一套剛需戶型的房子。
在租金方面，舊樓重建后的房租普遍漲了兩倍不止，如原來兩室一廳租價800元左右，改成電梯公寓后租價普遍升到2000元。周女士介紹，租金漲后原租客搬走了不少，但是吸引了不少白領上班族，租房需求并沒有回落。
分析：城中村物業面臨空置風險
白云區的永泰地鐵口附近是熱租板塊，去年以來永泰不少房東將舊樓梯樓改建成電梯公寓，租價也從原來的500~600元/月升至1500~2000元/月。房天下廣州二手房高級分析師李超分析，以周女士的物業為例，舊樓改造成本300萬元，改造后一戶月租金2000元，那么26戶每月租金約5.2萬元，年收租總計約62萬元，5年后資金可以回籠。如果是銀行貸款，以租金收益支付銀行貸款，則7年左右可以還清。若除去每年雇傭管理人、維修保養成本，按年均10萬元計算，每年租金凈收益仍有52萬元。
近年來除永泰新村外，天河冼村、岑村的不少房東們也紛紛“大興土木”。有業內人士表示，雖然城中村舊樓改造收益可觀，但一方面非村民難以拿到地皮，另一方面能否租出去也要看具體地段，目前租賃市場相對飽和，城中村房子也面臨空置風險。
（責任編輯 ：葉瑋）
