原標題為“ 小區公共空間：我的地盤誰做主”
近日，有一條新聞報道引來不少人“拍磚”——某小區物業規定，業主如果不買車位，私家車就不能開進小區。于是有網友留言：業主買了房子，這塊地皮就歸全體業主所有，在自己的地盤上停車都不行？還有網友質疑小區物業有沒有權利出售或者出租小區的車位。甚至有人翻出了陳年舊賬：業主交的停車費都去哪兒了？另外還有小區外墻和電梯轎廂里的廣告收入，這些不都應該分給業主嗎？
業主與開發商、物業的矛盾由來已久，其中一個主要方面就是針對小區公共空間的權屬與利益分配產生糾葛。本報記者日前梳理了相關問題并走訪專家。
小區的空間都歸業主所有嗎
先看看物權法對小區公共空間是怎么規定的呢？其第73條規定，“建筑區劃內的道路，屬于業主共有”“建筑區劃內的綠地，屬于業主共有”“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。由此可見，小區內的道路、綠地、物業服務用房以及建筑物外墻、電梯、樓道、大堂、通道等屬于業主共有部分，業主享有“共有和共同管理的權利”。因此，利用這些公共部位所產生的收益如停車費、廣告費等就是公共收益，應該歸全體業主所有。
但是值得注意的是，并非小區里所有的停車位都屬于業主共有。遠洋地產有限公司一位王姓物業經理向記者介紹，目前小區停車位主要分為三類，一是產權車位，二是人防車位，三是臨停車位。其中前兩類是在小區《建設工程規劃許可證》中載明的，滿足立項和規劃要求。目前所有小區均按規定配建一定比例的停車位，如北京市規定每10戶家庭配建停車位8個以上，部分區域一戶配一車位。而西安市規定商品房配建停車位的標準是每100平方米0.8至1.3個。這兩類車位一般位于地下，并未公攤到房屋面積中。第三類就是物權法第74條第三款規定的“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”，這類車位占用的面積公攤到了購房面積中，因此屬于業主共有。
記者進一步查閱《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》發現，第6條對此也進行了解釋：“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第74條第三款所稱的車位。”由此可以認為，在小區內部道路邊劃設的停車位或在公共綠地上修建的植草磚停車位，應當屬于全體業主所有。
如何才能分辨出一個車位是產權車位還是人防車位，抑或是臨停車位呢？“從形式上看，產權車位和人防車位都位于地下，臨停車位一般位于地面。從實質上說，產權車位可以買賣，能夠辦理產權證，人防車位和臨停車位則不能，只能用于出租。”王經理告訴記者。
華北電力大學法政系教授甄增水則從法理上對此進行了解釋：“不動產的原始產權始于建造。開發商作為最初的建設用地使用權人，對投資建設的全部房屋、設施都有原始所有權。當其將房屋及產權車位出售給業主后，所有權便發生轉移，為業主個人所專有。如果開發商沒有售出，則所有權仍為其保留。”
當記者問及人防車位的權屬時，甄增水認為所有權、收益權應歸開發商。“人民防空法對社會投資人防工程的所有權未作特別規定，只是籠統地說‘人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有’，基于出資決定產權的原理，應當認為人防車位所有權屬于開發商，那種認為歸全體業主或國家所有的觀點是沒有法律依據的。但由于人防車位是受公法管制的不動產，在戰時要承擔防空功能，隨時可能被國家征用，因此各地政府目前均規定人防車位不能買賣，只能出租。”
經營收益如何使用
很多年前，央視主持人趙普起訴小區物業，要求公示電梯及樓宇外墻廣告經營收益情況的案件曾經炒得沸沸揚揚。這么多年過去了，小區樓頂、外墻、電梯廣告的收益歸屬問題得到解決了嗎？王經理坦言：“大部分物業公司都會在每年年初對上一年度的經營收入、支出情況進行公示，包括停車費和廣告費，目前這部分收入一般還是歸物業支配，用于小區公共部位的維修、看車人的工資等，只有極少數小區分給了業主個人。”
記者從一家專做居民區廣告的公司了解到，公司在電梯內放置靜態框架廣告牌，每年需要向物業公司支付1000至1200元/塊的費用；畫面可滾動的動態框架廣告位每年每塊費用在1500至1800元。電梯廳的廣告版位價格相對較低，每年費用在700至800元/塊。物業公司還會根據小區所處地段、檔次、規模、居民狀況等在此基礎上議價。由此看來，一個稍具規模的小區，每年的廣告費還是非常可觀的。“一個5萬平方米建筑面積的小區，光廣告費每年可收入約5萬元，地段、品質好的小區，一年賺十幾二十萬元肯定是有的。”王經理表示。
但事實上，小區公共空間能否投放廣告，并不是物業說了算。《物業管理條例》第54條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”但在現實生活中，很少有物業會挨家挨戶征求業主的意見，加之各小區成立業主委員會的比例極低，業主的這項權利長期難以行使。
同理，在小區內部道路或綠地上設置停車位，也應當征求業主的意見。甄增水教授表示：“業主不同意設立車位的，可行使排除妨害請求權，請求其恢復原狀，拆除車位的標界物。業主同意的，地上車位的所有權歸業主，已收取的租金應根據不當得利返還法則返還給業主。”他同時強調，物業公司可以收取一定的機動車停放服務費，其本質是一種保管服務，這個費用應屬于物業公司所有。
京師律師事務所房地產訴訟法律事務部主任劉松鴻同樣認為：“無論開發商還是物業公司都無權擅自在小區公共空間設立停車位，他們事先應取得業主大會的許可，并與業主委員會簽訂協議，對有關收益分配作出具體約定，比如可約定租金所得用于彌補小區物業維修及管理等費用開支后，才能向相關主管部門申請設立和運營小區地面停車場。否則，將構成無權處分的侵權行為。但實際情況是，有些車位是合法設置的，而有些車位卻是物業自己劃線設置的。車位設置違法，收費行為自然也違法。”
維護業主權益要靠誰
記者在采訪中了解到，停車費和廣告費其實只是物業公司經營公共空間的一部分，其他形式還有多種多樣：利用公共配套如活動場地、會所、游泳館等經營收入；廢品回收站租用場地費；推銷活動進入小區所繳納的費用；人防地下室、物業管理用房出租費用等。
面對物業公司占用公共空間的侵權行為，業主們更多的是無奈。“我只是一個普通業主，哪有能力改變現狀”“小區業主這么多，總會有人出頭”……記者采訪時發現，在權益受到侵犯時，由于種種顧慮，不少業主選擇了忍讓。“法律不保護躺在權利上睡覺的人。業主權利都是寫在紙面上的，歸屬都是清楚的，但業主不積極維護權利，不去使用或者制止別人來使用，結果造成外人獲益。”甄增水表示。
要想解決公共收益問題，在業主們站出來維權的同時，還應發揮業主委員會的作用。首先必須成立業主委員會，通過執行業主大會的決議，對小區公共空間收益進行監督和管理。其次，還應賦予業主委員會權力，明確其職責。“業委會的任務應該是最大限度維護每個業主的利益和業主的共同利益。公共收益理想的分配方式是所有業主共同協商確立分配方案，公開、平等地分配這些利益。”劉松鴻認為，公共空間被侵占，業主們可以與物業公司協商，也可以通過政府、司法途徑由公權力裁判讓其離開和賠償。
然而，物業公司也有自己的難言之隱。王經理向記者訴苦，現在物業公司管理成本、人工成本不斷上漲，物業費收費標準卻仍執行數年前的標準，所以當物業公司在財務方面出現虧損時，就會挪用部分公共收益來補充物業費的不足。此外，還有一部分公共收益用于補充小區專項維修資金，也有一些作為業主委員會、業主大會的活動經費。為了實現物業、業主的雙贏，她建議公共收益問題應該在前期物業服務協議或者物業管理服務協議中進行明確。“好多小區沒有成立業委會，物業公司自己去經營公共空間，把全部收益收歸自己是不對的。但物業公司替業主去搞經營，也應該有一定的勞動報酬。”
甄增水則認為將公共收益劃入公共維修基金是一種比較可行的辦法：“將公共收益返還給每一戶業主操作難度較大，還會產生較高的返還成本；而業主委員會不是法人，無法在銀行開立賬戶。因此，將公共收益納入政府監管的公共維修基金，是一種便捷、安全而又能保證取之于民、用之于民的辦法。當然，政府也應當完善相關配套制度，讓公共維修基金的提取和使用更方便、更能救急。”
