月提取公積金最高限額提高；商業(yè)用房等可按規(guī)定改造為租賃住房
金羊網(wǎng)記者 趙燕華 通訊員 穗建
近日，廣州市政府辦公廳印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），提出16條措施，全力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。這是廣州市對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)一次最為全面、系統(tǒng)的工作部署。《方案》規(guī)定，符合條件的承租人子女將享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益；職工租房申請(qǐng)公積金月提取最高限額由原來(lái)的不超過(guò)上年度本市職工月平均工資2倍的30%，提高至不超過(guò)上年度本市職工月平均工資2倍的40%。
《方案》明確，到2020年，廣州市要形成政府、企業(yè)和個(gè)人互相補(bǔ)充、協(xié)同發(fā)展的租賃住房供應(yīng)體系，促進(jìn)大、中、小住房租賃企業(yè)蓬勃發(fā)展；多層面支持住房租賃消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)租者幸福居住；建設(shè)市場(chǎng)規(guī)則透明、誠(chéng)信體系完善、政府監(jiān)管到位的住房租賃市場(chǎng)環(huán)境，充分激發(fā)市場(chǎng)活力。
《方案》從三個(gè)方面提出了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策意見(jiàn)：一是通過(guò)保障租賃雙方教育、公積金等權(quán)益，支持租賃居住方式。二是通過(guò)“供”、“改”兩個(gè)渠道增加租賃住房供應(yīng)，滿足新增住房需求。三是培育、規(guī)范租賃行業(yè)，壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)。
同時(shí)，《方案》還對(duì)職能部門(mén)監(jiān)管提出了新的要求：必需加強(qiáng)租賃房屋家具家裝環(huán)保安全、燃?xì)庀腊踩O(jiān)督；對(duì)租期和租金依法進(jìn)行規(guī)范，積極探索穩(wěn)定租賃關(guān)系的方法。
據(jù)悉，具體實(shí)施細(xì)則原則上8月底前公布實(shí)施。
“包租公”繳稅有優(yōu)惠
《方案》明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門(mén)安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門(mén)制定。
《方案》還加大住房公積金對(duì)租賃住房的支持力度。職工提供房屋租賃備案證明和發(fā)票申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，月提取最高限額由原來(lái)的不超過(guò)上年度本市職工月平均工資2倍的30%，提高至不超過(guò)上年度本市職工月平均工資2倍的40%。
《方案》明確，保障中低收入住房公積金繳存人的租賃居住權(quán)利。在公共租賃住房中劃出一定比例，優(yōu)先租賃給符合廣州市公共租賃住房保障辦法規(guī)定的中低收入住房公積金繳存人。
對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人落實(shí)稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。落實(shí)國(guó)家關(guān)于對(duì)個(gè)人出租住房和承租住房的個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。
不得按床位出租房屋
《方案》提到，通過(guò)“供”“改”兩大渠道增加租賃住房供應(yīng)。
首先，增加租賃住房用地有效供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。實(shí)施一定條件下的競(jìng)自持租賃住房面積等靈活競(jìng)價(jià)方式，即，以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例后，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房面積。
《方案》明確了“商改住”的審批部門(mén)，規(guī)范了 “住改住”行為準(zhǔn)則，既達(dá)到增加住房供應(yīng)量的目的，又充分考慮了房屋安全性能對(duì)居住的重要性。
比如，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。公安消防等有關(guān)職能部門(mén)按照改建后的實(shí)際使用性質(zhì)進(jìn)行審批驗(yàn)收。改建后的租賃住房，不得銷(xiāo)售。
允許出租人按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租。改造中，不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施、防水功能、排污功能完好有效；不得損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、影響房屋安全；不得加建衛(wèi)生間、廚房。租賃住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的“臥室”“起居室”為最小出租單位，不得按床位出租。人均居住面積不得低于本市人民政府規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委制定。
鼓勵(lì)“城中村”統(tǒng)一出租
《方案》明確，扶持住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)供應(yīng)主體多元化，搶占發(fā)展廣州現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)的先機(jī)。提升住房租賃規(guī)模化、集約化、專(zhuān)業(yè)化水平。住房租賃企業(yè)按生活性服務(wù)業(yè)執(zhí)行相關(guān)政策。執(zhí)行公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，可按規(guī)定享受相關(guān)優(yōu)惠。
《方案》指出，要發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)。鼓勵(lì)村集體、經(jīng)濟(jì)聯(lián)社租賃經(jīng)營(yíng)“城中村”住房，將符合安全、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租，規(guī)范管理。鼓勵(lì)并扶持住房租賃企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊社區(qū)、“城中村”和廠區(qū)租賃住房微改造，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化運(yùn)行管理。
《方案》要求，發(fā)展既有建筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。支持傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向既有建筑現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，鼓勵(lì)開(kāi)展“管家式”服務(wù)，為業(yè)主提供房屋租賃中介、代管理、代維修等服務(wù)。
擬成立“國(guó)有租房公司”
《方案》明確，廣州市將建立健全房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)。推廣線上線下租賃服務(wù)一體化，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)鏈條信息的全方面交互，保障住房租賃市場(chǎng)供需信息透明、交易規(guī)則透明、各方信用透明。
此外，還將指導(dǎo)租賃企業(yè)成立廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)，引導(dǎo)社會(huì)力量參與房屋租賃日常管理。通過(guò)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)制定、完善房屋租賃中介行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準(zhǔn)則，強(qiáng)化行業(yè)自律，督促指導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)及時(shí)采集、上報(bào)租賃房屋、租住人員等信息。
《方案》指出，擬成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司（暫定名）。負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全市政策性住房（含公共租賃住房、棚戶區(qū)改造、人才安居住房、直管公房等）的投資、融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，將政策性住房納入市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化供應(yīng)和管理。
專(zhuān)家解讀
首提“實(shí)現(xiàn)租者幸福居住”目標(biāo)
租房者權(quán)益將向購(gòu)房者靠攏
“這是一個(gè)非常重要的文件，內(nèi)容涉及面廣，政策力度大。”方圓資產(chǎn)管理首席市場(chǎng)分析師鄧浩志形容該文件“猶如重磅炸彈”，將深遠(yuǎn)影響廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)。文件首次提出“實(shí)現(xiàn)租者幸福居住”的目標(biāo)，這至少意味管理政策會(huì)積極引導(dǎo)，將租房作為未來(lái)重要的居住方式，租房的配套權(quán)益也將向購(gòu)房居住靠攏。
鄧浩志分析，《方案》列舉了很多保障租賃人權(quán)益的內(nèi)容，解決了以前租賃不具備的權(quán)益問(wèn)題。比如子女教育，一直以來(lái)就讀是跟戶口掛鉤的，戶口跟房產(chǎn)掛鉤。不少人就是因?yàn)橐鉀Q孩子的就讀問(wèn)題而選擇買(mǎi)房。若該政策落實(shí)，這部分人就可以選擇租賃，減少買(mǎi)房焦慮。鄧浩志提醒，新政對(duì)“租賃可入讀”是有相關(guān)條件設(shè)置的，并不是凡是租賃都可以就近入學(xué)。
對(duì)于新政提到增加租賃住房用地的有效供應(yīng)，鄧浩志認(rèn)為，將會(huì)影響到未來(lái)的土地供應(yīng)，會(huì)有更多的競(jìng)自持、競(jìng)配建的土地出讓?zhuān)斑@是一把‘雙刃劍’，租賃市場(chǎng)供應(yīng)大了，租金更加穩(wěn)定，但對(duì)于銷(xiāo)售端而言，就意味可用于銷(xiāo)售的房源減少了”。
關(guān)于住房可以改建的問(wèn)題，可以分割出租對(duì)于大戶型出租是好消息，也為租賃市場(chǎng)增加了小單元總數(shù)量。但管理中的安全、消防一系列問(wèn)題，解決起來(lái)比較復(fù)雜。
在鄧浩志看來(lái)，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)并不意味著房?jī)r(jià)一定不會(huì)漲，“因?yàn)榉績(jī)r(jià)與供求關(guān)系相關(guān)，土地供應(yīng)的緊張等問(wèn)題，估計(jì)短期內(nèi)難以解決。房?jī)r(jià)也可能由于出租租金的穩(wěn)定而得到支撐。對(duì)于無(wú)力購(gòu)房的人而言，如果能夠租房都有相關(guān)權(quán)益無(wú)疑是好事。”
