樓市是個閉環，土地市場、營銷、價格、購房者，每個環節都可能影響到這個閉環是滾滾向前還是停滯不動。
購房者只是其中一個環節。他們的無奈在于，在這個閉環內，其他環節一旦轉動，他們就不得不被推著走。現如今，在順德土地市場不斷賣出高價、廣州客大舉進入的情況，順德的購房者卻越發彷徨。
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瘋漲的“地市”
現售市場的瘋漲，催生了土地市場的狂歡
8月22日，大良的土地市場迎來了新的歷史節點。大良南區的一宗僅僅過萬方的地塊，經過了83輪的競價才最終落槌。
融創在順德的首次拿地就創下了順德新的樓面地價，總價32650萬元，樓面價格8547 .5元/ ，溢價率達到136.58%。
單價地王的出現，讓不少業內人士發出喟嘆：大良南區的地價竟然超過了東區和新城區。
一名熟知順德樓市的業內人士分析，市場出現競價的情況，說明不單一家看好這個市場，但是就大良南區現在的配套來說，開出這樣的高價還是令人詫異。
事實上，過去半個月，樓市的頭條幾乎都被廣佛板塊承包。先是廣州西部廣鋼新城新項目開出4 .5萬元/ 的均價，然后南海千燈湖某大型項目以單價2.7萬元的價格成交。
現售市場的瘋漲催生了土地市場的狂歡。8月16日，“鄰居”廣鋼新城的華大物流地塊在多家開發商的激烈競爭下，以樓面地價3.7萬元/ 的價格成交。
有業內人士就分析，大良南區地塊的激烈爭奪，可能是受到廣州滘口3.7萬元/ 的樓面地價影響，加上當天上午禪城扶西村地塊高價成交，市場顯得更加騷動，該人士認為，“只要位置稍好的地塊，開發商都樂意先囤起來”。
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“打雞血”的地產營銷
每一次地王出現之后，都是一次次疊加的營銷手段
自媒體時代，地產界原本就喜歡“夸大其詞”的做法通過自媒體越發膨脹了。
在大良賣地的當天，順德多個項目的自媒體就開始以“地王出現”、“未來要賣2萬+”、“逆天”這樣的字眼在吸引眼球，而內文往往會落腳于自身的項目，聲稱自己是“最后的價值洼地”產品，鼓動市民盡快入手。
其背后實際就是一次次疊加的營銷手段。記者觀察到，這些項目公眾號，無論是7月的北滘地王，這個月的廣州地王，還是前幾日的大良地王，都無一不進行營銷，措辭則幾乎無異。
有意思的是，其中有些項目根本與地塊毫無區位聯系，都能被這些營銷號拉上關系。比如北滘賣地的時候，大良、容桂的一些項目鼓吹“順德”要漲；而廣州賣地的時候，則自居為廣佛板塊最后洼地。
一些擅長于營銷的地產商原本就囤積了一批寫手，借助正在規劃建設中的南順大橋、地鐵9、11、13號線等概念，又開始將大良、容桂所在的順德東部“炒作”成新的廣佛板塊，極力將良桂片區向如今的南海千燈湖、順德北部片區靠攏。
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不淡定的價格
與地王、營銷相呼應的，是樓價的狂飆
營銷的一系列熱場，終歸要達到兩個目的，要么走量，要么抬價。從3月份，佛山入戶政策更新以后，佛山也迎來了最寬松的購房政策環境，成交需求已經不是房地產開發商率先考慮的問題。
上周末，在倫教碧桂園的產品發布會上，現場人頭攢動，猶如市場般，其項目一名策劃人員向記者感慨，“我們都沒有想到會有這么多人”。產品發布會當天，項目還啟動了首批的誠意認籌，似乎擔心“手慢無”，看房的大多都是一家大小組團來看。
鄒先生一家就在認籌現場，他之前先后去了大良、北滘，甚至去看了龍江和勒流的在售項目，“倫教的項目還是性價比高一些”。
成交數據也說明了一些問題。3月份以來，順德的成交數據分別是4778套、3972套、4605套、2754套和5921套。其中，7月份的成交數據甚至高于中山全市的成交數據5404套。
就在大良賣地的當日，東區的在售樓盤就傳出了消息，“項目下午4點前封盤，最快明天開賣，總價至少會上漲幾萬元”。而另一個樓盤已經進入尾貨銷售階段，新推項目勢必也要漲價。
與之呼應的是，北滘7月份賣出地王之后，項目已經從原來的均價1.1萬元/ ，正在朝著1.6萬元/ 的定價走。
諸多項目目前的蓄力，似乎都在等著“金九銀十”的集體爆發。
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被動的購房者
廣州客的“進擊”，令一些順德人擱置了購房計劃
諸多分析都指出，順德目前樓市的火爆，很多都不是本地剛需造成，而是一批批廣州客的“大舉進攻”。
在北部，廣州客的進擊過程在今年上半年越演越烈。記者從北部一些項目最新了解到的情況是，有些項目已經開始對外標榜：廣州客的購買占比超過了半數。
“用1.6萬的價格買房，對廣州人來說可能在一個可以接受范圍，但對于順德本地人來說，則似乎永遠趕不上價格增長的步伐。”黃子宇是順德北滘人，從去年年底他就開始存錢買房，希望在本地買一套自住房。
但令他始料不及的是，地鐵的開工一步步將他從家鄉往外趕，想到這里，黃子宇說多少有些悲涼。7月份，承受不了高房價的黃子宇選擇在禪城一個單體樓項目買房，唯一感到安慰的是“離工作單位近”。
一些原本計劃改善住房的順德人也被房價的推高一步步擱置自己的計劃。王先生一家在倫教居住了超過十年，生了二胎之后有了換房的意愿。
今年年初，當碧桂園在倫教拿地之后，王先生開始在暢想換大房，可房價一路推高，原本8字頭均價的倫教，現在似乎也在奔向1 .2萬的均價，“咬咬牙，再不然就把現在的房子賣了”。
