3月1日，涿州市發布《關于保持房地產市場平穩健康發展的實施意見》的文件，涿州擬實施限購和差別化信貸政策。非本市戶籍居民僅允許購買1套住房(含二手房)。這意味著繼北三縣、懷來縣等地之后，又一個實施限購政策的環京城市。
據中國證券報記者調研，2月下旬以來，北京樓市交易活躍度有所提升，受三、四月傳統旺季即將到來，以及學區、改善需求推動，部分熱門區域房價及成交量有所上漲。分析人士認為，環京和北京樓市進入了博弈期。隨著房貸折扣降低、放款時間變長，購房者尤其是以房換房的購房者將面臨越來越高的購房成本和風險，后續信貸政策或將成為決定樓市走向的主要因素。
環京區域趨于“不留死角”
涿州市的文件顯示，對非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%；對本地戶籍居民家庭購買第二套住房時，首付款比例不低于50%。
文件同時提到，嚴格商品房預售管理，進一步規范預售審批程序，嚴格要件審查，限期10日內一次性公布全部可售房源，落實住房價格備案制度，實行一房一價，明碼標價，現場公示；加強價格管控，限定申報預售價格上漲幅度；完善個人住房信息查詢系統，推進商品房聯機備案系統的互聯互通。
此外，開展嚴厲打擊違規開發、經營專項行動。對存在違法違規的企業嚴格處罰，列入“黑名單”。
數據顯示，自2016年10月以來，隨著北三縣、懷來等地陸續推出限購政策，同處環京圈的涿州房價大幅上漲，均價從千元迅速突破萬元。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，京津冀區域內，不論是北三縣還是其他區域，房價漲幅均比較明顯。以涿州為例，過去一年房價部分區域上漲超過一倍。這種情況下，市場投資需求聚集，市場炒作氛圍濃郁。因此出臺政策非常必要。
目前來看，本次涿州調控力度對于本地購房者并不嚴厲，主要通過對外地購房者限購降低市場炒作預期。
2016年4月，廊坊市政府出臺“廊九條”，三河市、大廠回族自治縣、香河縣三地(簡稱“北三縣”)外加固安，采取限購限貸措施。2016年9月，天津城六區和武清區開始執行限購和區別性信貸政策。2016年12月，懷來縣推出了限購和差別化信貸的措施。此次加上涿州后，環京地區尚未限購的只有寶坻、淶水、永清和薊縣。
不過，從調控政策后的市場情況看，由于有京津冀一體化和通州副中心概念，部分區域房地產市場仍然被看好。
部分區域交易活躍
而回到北京市，目前從一些市場機構的數據和記者的走訪情況看，市場成交活躍度有所回升，部分區域價格有所上漲。
云房數據顯示，2月(截至26日)北京二手房均價62520元/平方米，環比漲幅2.75%，住宅成交12168套。
房天下數據中心數據顯示，2月第3周北京新房均價47020元/平方米，環比上周的43368元/平方米上漲3652元/平方米，漲幅高達8.42%；二手房掛牌均價57569元/平方米(包含燕郊和北京周邊)，較前一周的57150元/平方米略微上漲0.73%。
自去年北京頒布“京八條”調控方案后，北京市場開始出現分化，一些非熱門區域價格開始滯漲甚至略有調整。但部分房源尤其是學區房，由于附帶資源稀缺，價格仍然堅挺甚至有所上漲。有券商分析師認為，學區房的旺盛需求是推動二手房成交均價上漲的部分原因。由于每年5月份是北京義務教育平臺信息采集時間窗口，4月前優質學區房往往一房難求，價格因而猛漲。
這也與記者了解到的一些市場信息相符。春節前后可謂是學區房的一個分水嶺，部分優質學區房漲幅超過了10%。據了解，德勝學區一套學區房單價已經從年前的12萬元/平方米上漲到15萬元/平方米。常女士去年年底以12萬元/平方米的均價在西城區購置了一套小戶型學區房。而節后至今，這一小區的類似戶型單價已經接近14萬元/平方米。中介告訴記者，學區房大多是老破小，符合學區無占用等條件的房源就不多。一旦出現戶型、房齡指標較好的房源，往往能夠很快成交。記者近期走訪了老宣武某回遷盤，該樓盤是老宣武某傳統牛小的學區房。盡管熱度不及西城，同時小區環境、房型也不佳，但掛牌二手房的均價均達到10萬元/平方米。附近一個環境稍好的小區，近期掛出的一50平方米的同一學區二手房，單價達到了12萬元/平方米。
新房方面，云房數據顯示，2017年2月(截至27日)北京市新建商品房共成交6298套，環比增長17.81%；成交均價37832元/平方米，環比上漲2.28%。
信貸政策影響后續走向
信貸方面，據記者了解，新年以來，除了少量外資銀行還有85折房貸(有附帶條件)，北京各銀行已經在執行9折房貸，購房者資金成本無疑將有所提升。
不過，比折扣收緊更加要命的是放款時間大大加長。記者了解到，不少購房者均遇到了貸款放款時間拉長的問題。以往一個月左右能夠辦妥的商貸現在2-3個月都未發放。
一些銀行和中介人員表示，年前各大銀行放款額度有所收緊，另一方面是在個別成交量較大的區域，抵押登記環節有所延長。一般來說，買賣雙方過戶后，銀行將房本去建委做抵押，抵押登記后銀行即可放款。當放款額度和抵押登記的環節受到影響，放款時間自然延長。
據偉嘉安捷最新統計數據，2月北京房地產個貸市場交易量和上月相比繼續呈現下滑態勢，環比下滑22%左右。偉嘉安捷認為，成交下滑一方面是受到春節假期因素的影響；另一方面是從年初開始便收緊的貸款利率優惠折扣，讓一部分“剛性需求”陷入觀望或“轉買為租”。加上二套房貸款年限的縮短，也影響了占據市場大部分成交結構的改善置業人群，使得成交預期相比上月進一步回落，促使成交量下跌。
分析人士指出，房地產市場的發展依然主要看信貸政策，目前看，信貸政策有所收緊，但一月的額度依然刷新了歷史紀錄。對于易漲難跌的京津冀這些區域的房地產市場，整體依然需要增加政策影響。記者 張玉潔 實習記者 王夢媛
