編者按：今年以來，由于北京市政府有關(guān)機構(gòu)外遷通州等因素逐漸發(fā)酵，燕郊等地樓市漲幅不小。北京周邊樓市未來發(fā)展怎樣？是否存在著房價下跌風(fēng)險？今日本報聚焦燕郊樓市，希望通過本報記者的系列調(diào)查為讀者提供有益的投資參考。
燕郊樓市的瘋狂，或許只有親歷者才能體會。上周，《證券日報》記者以購房者的身份走訪了燕郊多個樓盤和二手房中介，最終的結(jié)果則令從事多年房地產(chǎn)報道的記者也頗為吃驚，從1萬元/平方米左右到2萬元/平方米再到3萬元/平方米，燕郊僅僅用了2年的時間，且當(dāng)?shù)胤績r仍在繼續(xù)上漲，而在售的70年產(chǎn)權(quán)項目更是只有1個。
對此，就連當(dāng)?shù)氐姆科笕耸恳脖硎荆敖?年燕郊這邊的價格確實漲得太快了，現(xiàn)在來投資說實話已經(jīng)有點晚了，短期內(nèi)不可能再有大漲的空間，但如果把眼光放長遠一點，可能3年到4年以后，回頭看目前的價格還是便宜的。”
實際上，相關(guān)政府部門也開始對燕郊的房地產(chǎn)市場進行控制，除4月份的限購政策外，目前報價過高的項目，一律不予入市；8月17日，廊坊市政府又祭出“廊七條”，強化對市場管控；8月19日，包括燕郊在內(nèi)的三河市地區(qū)房地產(chǎn)交易暫停網(wǎng)簽一天。
不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，高價項目不予入市，只是一種只堵不疏的手段，短期內(nèi)有利于數(shù)據(jù)上的穩(wěn)定，但其他方面沒有改變的話，價格終究還是要上去，且在售項目越少，價格越難控制，畢竟物依稀為貴，甚至開發(fā)商可以選擇捂盤惜售；至于政府部門對政策的再度收緊，更多還是要看執(zhí)行的力度，然而從4月份政策出臺后的情況看，效果并不明顯。
“說實話，北京南四環(huán)不少二手房的價格也就是3.5萬元/平方米左右，燕郊的高層住宅賣到3萬元/平方米，確實投資的因素占據(jù)了很大一部分原因，不少人都是在賭北三縣未來劃入北京，尤其是在北京市政府確定遷往通州的情況下。”有分析人士指出。
單價突破3萬元/平方米
只一個70年產(chǎn)權(quán)項目在售
“如果您想買，明天一早帶著身份證和定金過來，一共會出6套房子，都是90多平方米的小三居，但是也不能保證您肯定可以買上，項目就剩下這十幾套了，這次周末放出來的房子已經(jīng)算是多的了”，在燕郊黃金藍灣的售樓處，銷售人員這樣對《證券日報》記者表示。
上述銷售人員稱，周末出來的房源，價格不會低于30600元/平方米，該價格是黃金藍灣此前售出的最高單價。“我們現(xiàn)在賣的5號樓和6號樓都是樓王，而且已經(jīng)是尾盤了，所以價格不會低于之前的最高價。今天能賣的只有2套頂層，價格是3.35萬元/平方米，價格高主要是因為這2套都是70多平方米送20平方米露臺的房子。”
而對于價格突破3萬元/平方米甚至是3.35萬元/平方米的原因，有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士指出，“黃金藍灣所處的位置一直是燕郊房價最貴的區(qū)域，周邊配套也是最好，而且該項目屬于低層洋房，綠化高容積率低，定位上偏中高端。但最重要的原因，還是整個燕郊目前只有這一個70年產(chǎn)權(quán)的新房在售，除了這個項目，你根本買不到別的新房。”
實際上，該項目的價格走勢，也從一定程度上反映了燕郊房價的漲幅情況。
公開資料顯示，黃金藍灣位于燕郊神威北大街與燕順路交匯處，緊鄰樂天瑪特，2015年底開盤，當(dāng)時的售價為2.1萬元/平方米，今年3月份二次開盤時，銷售均價已經(jīng)上漲至2.5萬元/平方米，而到了8月份，最高售價已經(jīng)突破3萬元/平方米。同時，該項目毛坯房源預(yù)計明年6月底交房，精裝房源則要等到明年年底。
“同樣品質(zhì)和位置的項目，2014年年底也就是1萬元/平方米出頭。”當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人員稱。
值得注意的是，不止燕郊房價的漲幅驚人，同屬北三縣的大廠，房價的漲幅與燕郊相比也是毫不遜色。以世茂打造的薩拉曼卡為例，去年《證券日報》記者便曾探訪過該項目，當(dāng)時的售價為高層8000元/平方米—9000元/平方米，疊拼聯(lián)排項目為1.1萬元/平方米—1.2萬元/平方米。而目前，該項目已經(jīng)全部售完。
在項目周邊的二手房中介處，記者看到，目前薩拉曼卡高層的售價在17000元/平方米—18000元/平方米，疊拼聯(lián)排的售價則在23000元/平方米—24000元/平方米。不過，該項目的入住率并不高，目前只有一成多。
開發(fā)商捂盤惜售
明目張膽違規(guī)加價
而面對不斷攀升的房價，相關(guān)部門也是直接通過限價的手段進行調(diào)控。
例如黃金藍灣，雖然目前的真實售價高達3萬元/平方米，但在過戶和辦理銀行貸款時，價格最高只能到達23000元/平方米。“當(dāng)初開發(fā)商也沒想到價格會上漲得這么快，因此備案的價格只有23000元/平方米，但是目前的市場情況開發(fā)商肯定不可能按備案價格走。至于兩個價格之間7000元/平方米的差距，我們現(xiàn)在要求是客戶交付定金的當(dāng)天，也是把這份差額同時繳納，事實上是提高了首付，畢竟銀行那邊也是按23000元/平方米批貸款的。”項目工作人員稱。
“黃金藍灣因為只是剩下一點尾盤，所以才敢讓客戶直接補差價，而其他項目房子還有不少，這么干肯定是要被處罰的”，有業(yè)內(nèi)人士稱，“好多項目都想把備案價提高到3萬元/平方米，但是政府不批，又不能明目張膽地讓客戶補差價，因此很多項目都捂著不賣，這也是造成燕郊目前只有一個70年產(chǎn)權(quán)項目在售的原因”。
記者在燕郊售樓處最集中的區(qū)域也看到，不少新房銷售中心已經(jīng)人去樓空，二手房交易中心則占據(jù)了這些位置，“過一陣我們就搬到旁邊天洋城4代的售樓處，業(yè)務(wù)多了，人員增加也需要更大的地方辦公。”一位鏈家地產(chǎn)工作人員這樣對記者表示。
據(jù)悉，目前天洋城4代還有3棟樓尚未進行銷售，“他們想賣到3萬元/平方米以上，但是政府不給批，低了開發(fā)商不想賣，所以干脆封盤了，售樓處的人都撤了。”上述鏈家地產(chǎn)工作人員稱。
除了天洋城4代外，樓盤已經(jīng)封頂?shù)母壑新煤Ｈ獮常谞柼鸪堑幕▓@洋房、悅榕灣等項目都是因為拿不到理想的備案價，選擇了封盤。
而登記客戶多，項目不愁賣，也使得開發(fā)商有了捂盤惜售的底氣。
“首爾甜城幾個月前推了幾十套140平方米左右的大三居，23000元/平方米的單價，330多萬元的總價，5天全部賣完；路勁在薩拉曼卡旁邊的圣拉斐爾小鎮(zhèn)，高層預(yù)計的售價肯定是在17000元/平方米以上，去年才8000元/平方米，就是這樣還有2000多戶排了號，但是房源只有1100套，現(xiàn)在已經(jīng)不接受新的排號客戶了”，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士稱，“大廠和燕郊一樣，目前根本沒有一手房入市，所以即便是排號的項目，也是非常火。”
不過，有消息稱，碧桂園時代城、中興和園和水榭花城三個新項目預(yù)計近期開盤，但最終的售價仍未確定。
“開發(fā)商捂盤也和土地不再好拿有很大關(guān)系，可以說是賣一點少一點”，有分析人士指出，燕郊在2013年年底拍出最后一塊住宅用地后，再未供應(yīng)新的住宅用地，而北三縣今后土地的規(guī)劃出讓都由通州統(tǒng)一管轄，這種情況下，一手房供應(yīng)趨緊是很正常的情況。況且燕郊等地最近2年房子賣得都非常不錯，開發(fā)商手里也不缺錢。如果土地供應(yīng)再跟不上，加之政府嚴格控制入市價格，燕郊等地新房供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)。（記者 王 崢）
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