一線城市強勁的需求在一定程度上也催熱了周邊區(qū)域。上周末，北京周邊共7個項目入市，分布在燕郊、香河、永清、固安，均取得了不錯的銷售業(yè)績。燕郊兩個項目推出的當(dāng)期產(chǎn)品全部售罄，其中某項目的個別優(yōu)質(zhì)戶型的銷售單價高達(dá)2.8萬元，而北京目前還有不少區(qū)域的新房售價為2萬多元。事實上，這只是一線樓市外溢的表現(xiàn)之一。統(tǒng)計機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北上廣深周邊區(qū)域均呈現(xiàn)出量價齊升的態(tài)勢。業(yè)內(nèi)提醒購房者保持謹(jǐn)慎，避免盲目入市。
燕郊項目熱銷
上周末，燕郊兩項目的熱銷刷屏朋友圈，其中一項目銷售起價為1.8萬元，而另一個項目的銷售均價為2.4萬元，個別優(yōu)質(zhì)戶型的售價達(dá)到了2.8萬元。
據(jù)記者了解，3月19日，距離上次開盤僅兩周時間，燕郊某項目再次開盤，延續(xù)了之前的火爆，又一次開盤售罄。燕郊另外一個項目也于當(dāng)日開盤，其開盤銷售的戶型均為南北通透的方正戶型，截至中午12點，房源已基本售罄。
事實上，一線城市的外溢效應(yīng)越發(fā)明顯，不僅僅是北京周邊，上海、廣州、深圳周邊區(qū)域樓市也呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。
3月20日，易居研究院智庫中心對一線城市周邊區(qū)域6個地區(qū)市場成交進(jìn)行統(tǒng)計。其中北京周邊區(qū)域為大廠和固安，上海周邊區(qū)域為蘇州和杭州，廣深周邊區(qū)域為東莞和惠州。統(tǒng)計顯示，3月1日-20日，這6個地區(qū)新建商品住宅成交面積為289萬平方米，相比2月前20日成交量增幅為563%，相比1月前20日成交量上漲15%。
分區(qū)域看，北京周邊區(qū)域有明顯的成交量上升態(tài)勢，幅度上介于上海周邊區(qū)域和廣深周邊區(qū)域之間。上海周邊區(qū)域有比較明顯的成交量上升態(tài)勢，如杭州新建商品住宅成交面積相比1月份上升了120%，相比2月份上升了879%。此類幅度也明顯超過統(tǒng)計中的其他5個地區(qū)。
售價引業(yè)內(nèi)質(zhì)疑
燕郊的高房價讓業(yè)內(nèi)咋舌不已。“北京2萬多的項目不少，想不通為什么去燕郊，這些人咋想的？”一位業(yè)內(nèi)人士直言。
記者在搜房網(wǎng)上看到，北京不少新房項目的售價為兩萬多，甚至有的不足兩萬。以房山為例，搜房網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，綠地諾亞方舟售價為1.9萬元/平方米，合景領(lǐng)峰為1.8萬元/平方米，首創(chuàng)伊林郡售價為2.6萬元/平方米。同時，在與燕郊一河之隔的通州，部分項目的售價也僅為2萬多元。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，燕郊的市場一直是熱起來瘋，跌起來也瘋。
歷史數(shù)據(jù)顯示，燕郊房價屢次大起大落，2009年底的燕郊房價大約在每平米六七千元，2010年5月隨著北京房價飛漲達(dá)到高點，燕郊天洋城賣出過13000元/平米的價格；2010年9月河北出臺限制外地人買房貸款政策，房價跌回8000元；而2010年11月“環(huán)首都”概念及燕郊地鐵的傳言使燕郊房價重回9000元/平米，隨即又下跌，2011年上半年燕郊房價基本維持在7000-8000元/平米且勻速上漲。2012年，隨著北京通州房價跳水，燕郊一手房單價也從2011 年 年 底 的8500-9000元/平米回落到7000-7500元/平米，其中某項目從均價8500元直降至5500元/平米。2013年燕郊房地產(chǎn)市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，市場價格具備比較好的支撐。2014年受全國市場降溫的影響，漲勢受抑制。2015年，燕郊住房市場的看漲預(yù)期繼續(xù)強烈，這促使房價出現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢，售價已經(jīng)達(dá)到2萬元/平方米。而目前一些項目已超2萬元。
“在這一輪市場火爆的情況下，北京供應(yīng)量有限，而且限購，這就導(dǎo)致資金很多流入了不限購的區(qū)域，通州限購政策最嚴(yán)格，利好也最多，所以資金就進(jìn)入了燕郊等區(qū)域。現(xiàn)在看，燕郊的確有非理性的情緒蔓延，整體看，風(fēng)險也越來越大。目前燕郊的價格甚至超過通州和房山，這種價格目前是投資需求推動。”張大偉說。
偉業(yè)我愛我家市場研究院經(jīng)理孔丹也表示，從過往的歷史經(jīng)驗來看，通州及環(huán)通州樓市的房價波動非常劇烈，樓市升溫時，房價快速上漲，但在樓市降溫時，房價的跌幅也最大。
專家提醒避免盲目入市
對于一線城市周邊區(qū)域量價齊升的狀況，業(yè)內(nèi)提醒購房者在入市過程中應(yīng)相對謹(jǐn)慎，避免盲目入市。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，目前包括燕郊在內(nèi)的河北三縣市場交易價格持續(xù)攀升，這使得整個房地產(chǎn)市場恐慌性購房的情緒開始蔓延。對于這一點，需要三方面對待。第一，此類交易一定程度上反映了房企對于市場的看好，所以推盤后的定價會比較高調(diào)。第二，此類交易背后實際上也有房企和購房者博弈的情緒，目前來看賣方市場已經(jīng)形成，房企提高售價會更有底氣。第三，在市場交易相對瘋狂的情況下，部分定價帶有很強的隨意性，有很大的泡沫或水分。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前燕郊購房客群已經(jīng)以投資需求為主體，投資需求的短線炒作，快進(jìn)快出，這樣的購房客群的結(jié)構(gòu)變化必然會加劇區(qū)域樓市的不穩(wěn)定現(xiàn)象。再加上燕郊樓市本就和北京息息相關(guān)，北京市場走熱，燕郊同步升溫，北京市場趨冷，燕郊房價則會迅速下跌。而目前北京樓市在限購政策的壓力下，回暖速度并不顯著，燕郊房價的過快上漲，提示泡沫正在堆積，市場風(fēng)險加劇。一旦預(yù)期中的利好沒有得到兌現(xiàn)，比如軌道交通的建設(shè)、市政府東遷通州給燕郊的輻射效應(yīng)等，燕郊樓市的泡沫將會迅速擠出，房價也將隨之大幅下滑。
對于購置此類房源的購房者來說，嚴(yán)躍進(jìn)表示，需要注意三個內(nèi)容：第一是盲目高價入市，可能恰好是在最高位進(jìn)入，這個時候會有較大的風(fēng)險；第二是在高價面前不應(yīng)該“妥協(xié)”，必須學(xué)會砍價或商議各類變通手段；第三是若非自住，投資方面需要謹(jǐn)慎和冷靜。
京華時報記者桂瑰
