中國建設銀行首席經濟學家黃志凌
2015年下半年以來，隨著房地產行業風險的凸顯，如何治理當前房地產的風險，房地產行業在未來經濟發展中的地位是否會急劇下降，這些都成為當前大家熱議的問題。人民網金融頻道特邀中國建設銀行首席經濟學家黃志凌對此進行系列撰文解讀。
系列之一：警惕房地產過度杠桿化和“土地財政”內生風險
作為一種商品，房地產的核心功能是居住，但是房地產商品的特殊之處在于其與土地的不可分割性，而土地的稀缺性賦予了房地產保值增值的派生屬性，由此衍生出了房地產的投資功能。因而，房地產具有消費和投資的雙重功能，這兩種屬性和功能是統一的、不可分割的。其中，居住功能是房地產的核心功能，投資功能是派生功能，因為投資房產的目的是用于出租或者出售，總之最終都將用于居住，如果沒有了居住屬性，投資屬性也將隨之消失。
從理論上講，任何地方的房地產都具備居住和投資這兩種屬性，但是房地產的異質性決定了不同區域的房地產的兩種屬性具有不同的表現。而且，即使同一區域、同一時期的不同樓盤也會因房屋具體所處的地段、環境等因素，其居住和投資兩種屬性也不盡相同。對于土地資源更為稀缺的大城市、超大城市，房地產的投資功能要明顯高于一般城市或者農村，投資功能也更容易被發現和挖掘，當然也更容易被過度放大。
這里，尤其值得我們關注的是，如果一個較大區域房地產商品的居住功能和投資功能發生次序逆轉，必將產生較大泡沫并引發區域性市場危機。實際上，多個國家的真實案例已經不止一次的驗證了這一結論。歷史上，日本和中國香港都曾經一度錯誤地推行重投資輕居住的發展模式。這種發展模式基本上是將房地產作為一種金融資產來進行投資，而且是政府出臺相應的政策支持民眾開展這種投資。于是，大量的資金涌入房地產市場，造成房價長期、持續走高，遠遠脫離了居民實際收入增長速度，也遠遠脫離了房屋實際居住功能可提供的使用價值，成為單純的投機炒作。在沒有實際價值支撐的情形下，無論是股票還是房地產都難以避免最終的價值回歸過程。這種畸形的功能紊亂導致房地產價格暴漲暴跌，并且嚴重影響了居民的居住需求和居住質量，對一個國家的民生和經濟都造成惡劣的影響。
房地產的基本功能是居住，由于土地資源的稀缺屬性，居住功能進一步衍生出了房地產的投資屬性。然而，作為一種商品，如果居住的主要功能被投資的衍生功能所超越，就意味著價格會被脫離居住基礎的投資需求不斷抬高，必然出現價格嚴重偏離價值，導致資產泡沫。泡沫的形成實際上是價格機制錯亂的過程，這不僅使房地產行業集聚了風險，而且也影響了各類資源的配置效率，導致過多的資源配置到了房地產行業，擠壓了其他行業的發展空間，而一旦泡沫破滅，這些資源可能隨之化為烏有。因此，要控制房地產風險，必須建立長效機制，確保房地產的居住功能始終處于核心地位，而投資功能僅作為一定的補充。長遠來看，中國需要建立和不斷完善市場配置和政府保障相結合的住房制度，推動形成總量平衡、結構合理、房價與消費能力相適應的住房供需格局，有效保障城鎮常住人口的合理住房需求。政府托底保障中低層次需求，發揮市場重要作用滿足多元化需求。
具體而言，中國應當建立健全四項保障機制：
一是加強住房保障體系建設的立法，強化居住的核心功能，保障中低收入群體的居住需求，有效抑制住房的市場投資、投機需求。在保障中低收入群體居住需求的基礎上，有效的分流市場需求，降低了人們對住房價格持續上漲的預期，抑制了對住房的過度投資和投機的需求。
二是深入推進土地供應和住房市場化改革，讓市場真正發揮價格調節和競爭提效的作用。首先要推動土地供應的市場化改革。當前的土地供給取決于地方政府，土地供給的不確定性預期使得開發商盡可能多拿地，因此供給的有限性及開發商的“囤地”行為不斷推升地價和房價。要改變這一行為模式，必須加快推動土地的產權制度改革，允許農村宅基地進行抵押、擔保、轉讓，使之具有商品屬性和交換價值，增加土地供給主體，形成真正的土地市場。其次，深化住房市場化改革。當前部分住房并沒有市場化，一些政府機關仍然存在以保障房的名義推出名目繁多的住房實物分配政策，并從土地供應、融資安排、項目上市等各方面進行優先支持。這不僅阻礙了房地產市場改革的深化，而且制造了新的社會不公與尋租空間，因此應當逐步取消各種形式的實物分配政策。同時，要逐步將一刀切的“限購、限貸”行政政策轉變為更具針對性的分類治理的經濟調控政策。
三是房地產行業調控政策要根據區域異質性特點進行差異化調整。房地產調控政策需要體現差異化，未來房地產政策調控方向應當突出“宏觀穩、微觀活”。在推進新型城鎮化、建立長效機制的同時，堅持“分類施策、分城施策”的調控導向。一線城市和熱點二線城市應當從嚴控制城市規模和抑制投資需求兩方面入手控制房地產風險。例如，2013年北京、上海商品房分別銷售了大約19萬套和23萬套，而當年兩市分別新增人口46萬和35萬人，隨著大量人口進入，住房需求仍將長期存在。而多數二線、三線城市需要重點進行供給結構和需求結構的雙重結構調整。在供給結構方面，重點支持140平米以下的中低價位普通商品房銷售，抑制高檔、大戶型樓盤的投資和開發；在需求結構方面，重點滿足中低收入者的自主性購房需求，抑制炒房者的投機需求。對大多數三四線城市，供應相對充足，重點是去庫存化。
四是加強住房信息的統計信息披露，避免投資者因信息不對稱而走向過度投資。眾多的理論研究和國外的實踐表明，增加市場上住房供求信息的披露和房產交易的透明度有利于房地產市場的健康發展，因為住房供求信息的披露越多，交易者就越容易將這些信息納入自己的參考范圍，從而制定合理的購買和投資計劃，減少因信息不足造成的盲目跟風，減少了噪音交易者的數量和比例，使房價回歸基本面主導模式。美國、加拿大和歐洲各國通過定期編制房地產市場價格指數發布市場信息的做法值得我們學習。我國需要加快推動住房信息聯網和不動產信息登記制度落地，定期發布各區域房屋出售情況、住房租金價格指數信息，提高信息透明度，為購買者和投資者決策提供充足的信息保障，避免盲目跟風、追漲殺跌，穩定房地產價格。（作者系中國建設銀行首席經濟學家）
（責任編輯 ：韓璐）
