去化周期已在合理區間 預測2016年高庫存壓力來自外圍區域 市區四大板塊最熱
本專題文：廣州日報記者王荔玨
明年廣州的住宅新增供應將呈現不均衡的分化格局。據合富輝煌(中國)市場研究中心市研總監馮佩云指出，2016年中心區新貨將高度集中于單一板塊，競爭將非常激烈，包括廣鋼新城板塊、天河牛奶廠板塊、同和板塊、海珠西板塊等。展望明年樓市的整體走勢，合富房地產經濟研究院院長龍斌認為，宏觀經濟仍然處于新常態陣痛期，房地產政策支持力度或會加大，去庫存依然是主旋律。料未來刺激樓市消費的政策將包括：按揭貸款利息抵扣個稅、首套普通住房首付比例繼續下調；鼓勵農民進城買房，放寬戶籍限制；鼓勵購房入戶；打通房企上市融資發行債券渠道；推進公積金或房貸證券化；繼續回購商品房作為棚戶改造保障安置房或保障房；購房稅費減免。
政治局新精神
強調化解庫存
國家統計局12日發布的數據顯示，11月，全國房地產開發投資87702億元，同比增長1.3%，增速尚不足去年同期11.9%的“零頭”。其中，占房地產開發投資的比重為67.4%的住宅投資增長0.7%，增長幾近停滯。
針對當前中國經濟中的關鍵性問題，14日，中共中央政治局召開會議，分析研究2016年經濟工作，研究部署城市工作。會議提出系列有針對性的具體舉措，釋放出“十三五”開局之年經濟工作的一系列重要信號。會議強調要保持經濟運行在合理區間。要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。
廣州去化周期
接近合理下限
對廣州樓市而言，由于政策放松、連續降息降準、股市利好等多種因素推動，2015年廣州樓市復蘇明顯。陽光家緣的數據顯示，截至11月底，廣州一手住宅可售貨量為69190套，是近一年來首次跌破7萬套的庫存水平。按照近6個月的月均網簽數量計算，去化周期已下降至8.4個月的水平，接近8~10個月的合理庫存周期的下限。
今年商品住宅
史上成交最勁？
根據房價點評網的統計，今年1~11月，廣州商品住宅(含商業公寓)成交了10.48萬套，僅用了11個月就已經遠超2014年全年成交套數，而與成交最好的2013年相比，僅相差3550套。根據今年各月的成交數據，多數月份均在1萬套以上，因此預計今年超越2013年巔峰應不成問題。
明年四大金剛攪熱全城
廣鋼新城
在中心城區，荔灣供應量巨大，競爭激烈，但一盤獨大的局面難現，市場將由多方瓜分。在芳村板塊，明年有接近1萬套新增供應，未來幾年將有超300萬平方米的供應，其中超六成集中在廣鋼新城。明年推出的新項目包括中海花灣壹號、金融街·融穗華府、尚博雅苑、保利曼城、華發·中央公園、廣州振業城、珠江金茂府等。
牛奶廠板塊
天河明年的新貨有六成來自奧體中心附近的牛奶廠板塊，四大新項目預計貨量有3500多套。而天河其他區域則只有零星供應。新項目包括龍湖首開·天宸原著、華潤天合、天河公館以及平安保險項目。
海珠西板塊
海珠的新貨重心將從琶洲往西南偏移，如工業大道、廣紙片區板塊。預計2016年廣紙片區兩項目有2000多套新貨入市，必成關注熱點。新項目包括綠地越秀·海玥、越秀·星匯海珠灣。
白云同和板塊
白云區2016年可售貨量達7200余套，與2015年變化不大。但供應結構將產生較大變化。城西金沙洲板塊可售貨量大減，而同和板塊可售貨量將大增。新項目包括越秀·星匯云城、佳兆業·天墅、佳兆業·天御。
外圍增城花都南沙 明年巨量圍城
如今很多新拿地項目的樓面地價已占當前區域售價比例的50%以上，這勢必將令未來的產品定價面臨巨大壓力。舉例而言，番禺由于市橋地塊的成交，面粉已貴過面包，形勢更甚于市區。就新增供應看，今年1~11月，全市九區(除增城、從化外)新增供應減少25%，中心五區(除荔灣外)均呈現新增縮量的走勢，番禺區的新增供應更是大幅減少58%，這都將導致市區樓價進一步堅挺并走高。
合富輝煌研究部指出，雖然廣鋼新城、廣紙板塊均為市區難得的大型“舊改”片區，但兩大板塊的項目卻面臨同質化競爭。業界普遍認為，廣鋼新城巨量的供應，加上不菲的地價，都將令其銷售面臨巨大壓力。相比之下，天河牛奶廠板塊則由于位處城東，依仗著天河的延續效應，物業價值被認可的程度或會更高一些。此外，值得關注的是，明年廣州住宅八成的可售貨量集中在外圍，外圍庫存持續增加。據不完全統計，預測明年僅增城、花都、南沙三區的可售貨量分別達4.04萬平方米、4.03萬平方米及2.51萬平方米，可謂巨量“圍城”。
同時，另一個值得重視的現象是，限購政策的松動刺激了佛山樓市快速增長，其中與廣州相鄰的佛山南海區成交增長最顯著。2015年1~10月南海區商品住宅成交512萬平方米，創近十年以來最高值。目前，佛山樓市政策十分寬松，再加上軌道交通建成，廣佛線1期西塱——燕崗段將進一步打通佛山與海珠區的交通連接，都將“分食”廣州住宅市場的消費人群。
2016仍是樓市消費大年
◆目前廣州樓市面臨著結構性高庫存的問題，如何化解外圍區域產業人口少的問題，需要引起相關部門的重視
◆“地王”周邊規劃配套尚未十分完善，政府應先把區域價值提升，完善區域配套，然后才出讓高價地塊
在寬松的房貸政策催動下，2015年廣州住宅交易量價齊升，形勢喜人。2016年廣州樓市更得益于“十三五”城市發展規劃美好前景的激勵，將成為住宅消費大年，房價再漲。
2015年廣州市民消化了18萬套一、二手房及公寓，購買力驚人，在佛山、清遠、中山等周邊城市由廣州人購買的住宅也超過1萬套。如此旺盛的需求，得益于央行寬松的貸款及低息政策。
2016年廣州市新增及庫存商品住宅將有19萬套應市，供應相當充足，廣州市“十三五”城市發展規劃，對市民置業給予強有力的信心保證。中心城區珠江新城、琶洲互聯網創新集聚區和金融城的“金三角”，外圍城區花都、南沙及黃埔的航空、航運、科技創新三大戰略樞紐，以及遍布全市各地的重點功能區多點支撐，將積聚大量產業人口，改善交通、教育、商業配套條件。規劃先行，產業人口跟上，新一輪的購房熱潮將出現在明年。
廣州限購、限外、限貸調控措施執行多年，都未能遏止房價及交易量的上升。相反，每年會有1萬套以上的住宅交易量流失到周邊的佛山、清遠、中山等市。建議修改限購政策，僅對中心城區限購，而解除番禺、花都、南沙、黃埔的限購、限外、限貸，引導中心城區居民向外圍城區疏散，滿足三大戰略樞紐及重點功能區的新增產業人口的住房需求。
城市價值提升，以及開發成本高漲等因素，將推動2016年廣州房價上漲。這幾年廣州土地價格上升速度很快，土地成本拉升房價，估計明年整體房價平穩上升10%左右。[作者：黎文江，合富輝煌(中國)首席分析師]
