在年輕人消費升級，愿意為更高品質生活買單的當下，安全、私密、體面、便捷成為他們租房時的首要考量。這使得提供透明、高效、便利的一站式服務長租公寓社區，成了一線城市“獨居青年”們的最佳租房選擇。
■張斌
兩年前，來自湖北十堰的張若亞在上海剛剛找到畢業后的第一份工作。她沒有想到，在上海要租到一間合適的房子，過程會如此艱難。在花了四個完整周末的時間，和十個以上中介、房東“斗智斗勇”之后，張若亞總算在淮海西路近番禺路的一個老小區里落腳。但在這套房齡超過30年、幾乎所有設備都會出毛病的“高尚小區”里堅持了一個星期后，她最后還是放棄了押金落荒而逃……
幾乎所有從外地來上海工作的職場新人，說起各自的租房經歷，都是“一把辛酸淚”。這也是為什么當朋友介紹浦東金橋一處長租公寓剛剛有人退租后，張若亞會第二天一早就趕去看房，并在半小時內就簽下了一年租約的原因。
讓“張若亞”們一見鐘情的長租公寓，是這幾年北上廣深一線城市租房市場上的“新物種”。這種針對工作不久的獨居青年開發的公寓又名“白領公寓”“單身合租公寓”。區別于傳統租房模式，長租公寓通常是由商業機構將業主房屋租賃過來，進行標準化裝修改造，配齊家具家電，以單間形式出租給上班族，并提供各類標準化服務，租客的租賃期限一般為一年。在上海的中環沿線，這樣一個單間的月租，一般在2500-3000元之間。根據不完全統計，目前國內的長租公寓服務商已超過1200家，房間單位數超過200萬間，并以年均30%的速度增長。
“長租公寓踩到了點上”
一線城市的人口紅利、因年輕一代消費觀念的改變而催生出新型房地產服務需求，遇上資本加持，長租公寓站在了風口。
作為一家深耕上海本地市場的集中式長租公寓運營商，“V領地青年社區”副總裁宋豪煒對此頗有感慨。
就在上周，“V領地青年社區”宣布已完成2億美元A輪融資，由近幾年在長租公寓領域大動作頻頻的華平投資通過其控制的境內實體領投。作為一家擁有超過2萬間房量，并首創“大社區”模式，成功運營千人以上大社區近20家的運營商，“V領地青年社區”此輪融資順利完成，在引發行業關注的同時，也讓資本競相涌入長租公寓市場的熱絡景象，進入普通人的視線。
在宋豪煒看來，長租公寓的爆發式增長有這樣幾個背景：“95后”已成職場主力，比起“80后”，他們更不能容忍糟糕的居住環境，在租房這件事上，“95后”在意的是安全、私密、舒適、體面這幾個要素，這一代人的住房消費需求，升級非常明顯。從宏觀層面來看，房地產市場已經走到了存量時代，而隨著“租售同權”理念的提出，資本開始看好存量房。蛋殼公寓CEO高靖也認為，以北京、上海為代表一線城市在過去的4年中，首次購房的人群年齡已經從30歲推遲到34歲，這意味著在大城市生活的年輕人，會有越來越長的時間停留在租房居住的狀態。
資本“潛伏”長租公寓市場，其實已經有一段時間了。
根據東方證券研究報告，目前我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規模已超萬億元，預計至2030年，
我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規模將達4.2萬億元。行業發展潛力極大，“野蠻生長”的蛋糕擺于眼前，無人不想分羹。從業者的加入和資本的推動，在長租公寓領域中雙線并行———2010年，行業先行者“魔方公寓”成立；隨后，鏈家宣布推出長租公寓品牌“自如”，進軍白領公寓市場。緊接著，“優客逸家”、“YOU+”相繼成立。2013年，“魔方公寓”完成6000萬美元的A輪融資，“優客逸家”獲得了300萬元的天使投資。至2014年，“YOU+”獲得小米創始人雷軍創辦的順為領投的1億元融資后，嗅覺靈敏的資本，開始廣泛“圍獵”長租公寓，其中就包括此次領投“V領地青年社 區”的華平投資———作為最早進入長租公寓市場的先行者，華平曾先后投資集中式公寓運營商“魔方公寓”、分散式公寓運營商“自如”，并聯合創立了盛煦地產，投資規模累積達數億美元。
除了大大小小的個人投資者外，涌進這個行業的還有那些房地產巨鱷。僅今年3月，就有6家全國排名前50的房企宣布進軍長租公寓市場。而在此之前，萬科、金地、龍湖、旭輝、綠地、萬達、碧桂園，以及鏈家和世聯行等全國知名房企都已經提前入局。這些企業擁有房地產行業中最專業的眼光和最敏銳的嗅覺，這從一個側面印證資本的大量涌入并非一場“豪賭”，長租公寓市場的“風口”已然成型。 本版制圖：楊天慧
“頭部效應”將愈加明顯
縱觀行業，無論是從房源數量還是標準化、流程化運營的角度來看，均處于起步階段。無疑，野蠻時代意味著欠規范化發展，但也是各品牌壯大、提高市占率的良機。
根據宋豪煒的觀察，目前的長租公寓領域，大致聚集著這樣幾個“門派”的“玩家”：
第一個門派是房地產開發商和酒店業，這類公司的長處是房源充足，但劣勢是對這個領域相對陌生，反應不夠敏捷，轉型艱難。第二類由傳統中介轉型而來，營銷能力強且有渠道優勢，但規模做大之后，考驗其運管成本控制及管理能力。第三類是互聯網企業和專業的長租公寓運營商，這一派的優勢是專
注于中高端市場，創新能力強，管理經驗豐富，缺點是單店規模較小，而且盈利模式還不清晰。
對于長租公寓的盈利能力，鏈家研究院院長楊現領曾表示，集中式長租公寓的租期一般為10～15年，通常的回本周期是5到6年，如果運營得好，3到4年就可以開始盈利了。他認為，規模和盈利之間有條臨界線，長租一旦拓展到2萬間房源左右的數量時，管理成本和后臺成本就會得到大量分攤，規模效應就會發揮出來。
所謂集中式長租公寓，是指運營商(租賃平臺)通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟，或整棟中的幾層)，統一改造后出租。目前市場上，各品牌推出的集中式長租公寓在硬件上差異并不明顯，普遍是租賃一整幢建筑 (以酒店等商業用途的建筑為主)，統一設計改造裝修，房間面積一般在15到30平方米之間，以小房間搭配大公共區域的形式推出。提供租客健身運動空間、大屏幕投影等娛樂設施，強調社交屬性，同時提供管家、保潔和安保服務，還會組織大量的社群活動。
宋豪煒認為，從產權投入角度來說，集中式的模式比分散式長租公寓更“重”，但優勢也非常明顯：集中式長租公寓便于進行標準化的裝修與設備配置，各種標準化的服務細節也更容易管控，因此租客的體驗會更出色，也更容易形成自己的品牌和辨識度。
業內人士指出，長租公寓的盈利來源，主要是物業租入和租出價格的“剪刀差”，回報周期長是這個行業共同的痛點，資源獲取、運營管理是行業的主要壁壘，如能順利完成規模擴張，增值服務會成為新的盈利增長點，但對品牌的要求也更高。
雖然此次并未向外界透露具體的盈利數據，但據行業人士介紹，“V領地青年社區”旗下多個社區的單體盈利數據已經非常不錯，規模效應逐漸顯現。近幾年，受政策利好的推動，長租公寓也不斷在獲取資金方面進行創新，“自如”、“新派公寓”、“魔方公寓”近期陸續發行了幾款“類REITs”(房地產信托投資基金)金融產品。“這也預示著金融政策在逐步向長租公寓領域提供便利。隨著長租公寓發展進入下半場，資源加持會強化頭部公司的優勢地位，未來行業的頭部效應將愈加明顯，行業格局或將重塑。”宋豪煒表示。
鏈接
那些為“住得好”買單的年輕人
不久前，“V領地青年社區”通過問卷調查的方式，對上海長租公寓的青年租客進行了多維度調研，并發布 《“魔都”新租賃時代白皮書———長租公寓租賃報告》。報告顯示，近半數青年租客為單身獨居狀態，有品質且便捷的生活方式成為他們的共同需求。
房租占工資三成以上
數據顯示，74%的租客為本科及以上學歷，碩士、博士及以上占14%。此外，每7個青年公寓租客中，就有1個有過出國學習或工作的經歷。他們的工作薪資大多在1萬元以下，其中6001-8000元、8001-10000元收入的租客最多。同時調查顯示，八成以上租客可接受的每月租金范圍在2001-4000元/人/間。
值得注意的是，單身獨居青年正在成為租客中不可忽視的力量，數據顯示，青年公寓中的單身租客占比達54%，他們普遍追求有品質的生活，堅信“一個人也要過得好”。
私密、安全、便捷都不能少
調查顯示，82%的租客將周邊配套列為租房時的重要考量因素，也有一部分租客表示，相比周邊配套，會重點考慮房子本身的配置和裝修。值得注意的是，因為網購和外賣的發展與迅速普及之勢，使得這一影響因素在減弱。
相比傳統租房，青年公寓在私密性好、配套全、安全系數高、社交成本低等方面對年輕租客更具吸引力，其中73%的租客選擇了私密性好這一因素。
一站式滿足需求
大部分青年租客較關注提高生活便捷度的公共配套，也有不少青年希望社區內具備書吧、咖啡廳、公共客廳、辦公洽談等個性空間。以“V領地青年社區”為例，在現有的公共區域中，社區的公共客廳最受租客歡迎，此外，多媒體室、健身館、操場等區域也成了很多租客的休閑娛樂之所。
調查顯示，居住在長租公寓中的年輕人十分愿意就近社交，在App上的活動、交易、求助等各項社交功能中，租戶對活動功能熱情較高。
本版插圖：本報資料照片 視覺中國
