有別于8號(hào)橋、田子坊、1933老場(chǎng)坊等，要在一個(gè)遠(yuǎn)離市中心的中外環(huán)間較偏僻地帶，開(kāi)發(fā)出創(chuàng)新創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)“三創(chuàng)園區(qū)”，這在業(yè)界看來(lái)幾乎是不可能的。然而，位于寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)的中成智谷卻逆襲成功。自2015年10月投運(yùn)至今，這個(gè)13萬(wàn)平方米的園區(qū)已引87家企業(yè)入駐，年產(chǎn)值超過(guò)140億元，專注于移動(dòng)社交營(yíng)銷(xiāo)的微盟公司甚至在此租下一整幢1.5萬(wàn)平方米的辦公樓。更讓人關(guān)注的是，園區(qū)近6000名員工，平均年齡僅28歲。
事實(shí)上，在上海中環(huán)與外環(huán)間，有著大量閑置廠房和倉(cāng)庫(kù)。如何為這些空間導(dǎo)入新產(chǎn)業(yè)、引入好企業(yè)？如何讓當(dāng)?shù)厝丝诰徒蜆I(yè)并喜歡上這些新空間？這是一場(chǎng)“內(nèi)容決定空間，還是空間決定內(nèi)容”的博弈。
找到需求就找對(duì)了出路
軌交3號(hào)線淞發(fā)路站下，往西北方向走50米，忽見(jiàn)一蒸汽機(jī)火車(chē)頭，沿鐵軌旁中成步道走370米，便來(lái)到智谷入口。這里曾是中國(guó)成套設(shè)備進(jìn)出口上海儲(chǔ)運(yùn)公司的舊倉(cāng)庫(kù)，隨著援外物資采購(gòu)的市場(chǎng)化，倉(cāng)庫(kù)被閑置，不斷被魚(yú)龍混雜的租賃企業(yè)侵蝕，帶來(lái)市容、治安、污染、交通、噪音等一系列問(wèn)題。
中成智谷董事長(zhǎng)何增強(qiáng)記得，2013年他首次受邀來(lái)此考察，倉(cāng)庫(kù)內(nèi)外，滿眼礦石廢鋼，周邊塵土飛揚(yáng)，居民怨聲載道。但這塊區(qū)域是24.6平方公里吳淞工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目的橋頭堡，亟待拿出科學(xué)的更新方案。當(dāng)?shù)卣ＭM快改變這里的環(huán)境面貌和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并表態(tài)將在政策和資源協(xié)調(diào)層面全力推進(jìn)。
中成倉(cāng)庫(kù)位置偏僻、配套落后、產(chǎn)業(yè)生態(tài)薄弱，劣勢(shì)明顯。如果把這塊地比喻成一塊布料，那么它僅有的優(yōu)勢(shì)，或許就是其足夠大和相對(duì)便宜，可任意剪裁。深入調(diào)研后，何增強(qiáng)有了信心。“現(xiàn)代企業(yè)主最愿意選擇的辦公地，要能夠低成本獲取大量高素質(zhì)就業(yè)者、園區(qū)配套更能滿足年輕人需求。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在上海，有能力買(mǎi)房及想租房的年輕人，60%都會(huì)將位置鎖定在生活成本相對(duì)較低的中外環(huán)，但不足之處在于這里商業(yè)和文化生活場(chǎng)所欠缺。若由政府來(lái)配置資源，一來(lái)無(wú)法做到面面俱到，二來(lái)需要等待較長(zhǎng)時(shí)間，如果通過(guò)社會(huì)力量來(lái)配置資源，就能快速形成空間和資源集聚。”找到了需求，也就找對(duì)了出路，園區(qū)開(kāi)發(fā)者決定試一把。
三分之一就業(yè)者住周邊
對(duì)中成智谷這塊“布”，開(kāi)發(fā)者精心裁剪。一條耗資500萬(wàn)元的中成步道辟出，使淞發(fā)路地鐵站到園區(qū)的距離從原來(lái)需繞行1500米縮短至370米。園區(qū)內(nèi)中國(guó)最早的鐵路——淞滬鐵路的鐵軌被完整保留，并在不同節(jié)點(diǎn)布置綠皮火車(chē)餐廳、火車(chē)菜園、火車(chē)站咖啡館等，成為園區(qū)內(nèi)一道獨(dú)特風(fēng)景。而有60多年歷史的紅墻穹頂?shù)呐f倉(cāng)庫(kù)則變身為創(chuàng)意辦公地。
同時(shí)，一些具稀缺性、唯一性的資源相繼導(dǎo)入。6000平方米亞洲最大的Jump360蹦床中心入駐，大量在滬世界500強(qiáng)企業(yè)在此進(jìn)行團(tuán)隊(duì)活動(dòng)，去年10月2日，蹦床中心單日客流達(dá)2000人次；國(guó)內(nèi)高端業(yè)余足球平臺(tái)服務(wù)商“激戰(zhàn)聯(lián)盟”，也在此找到滿意的足球場(chǎng)地，周一到周五白天有上海申芃職業(yè)隊(duì)訓(xùn)練，晚上和雙休日由成人約戰(zhàn)；隨著國(guó)內(nèi)頂級(jí)電子競(jìng)技俱樂(lè)部OMG入駐，各類(lèi)國(guó)內(nèi)電競(jìng)賽事云集，PC端的守望先鋒和手游端的王者榮耀全國(guó)職業(yè)聯(lián)賽去年在這里打了一整年……此外，鈴鐺私藏館、成美術(shù)館、滬上最大生啤酒吧、米其林三星主廚加盟的萌逗親子餐廳乃至秀場(chǎng)、影棚等紛至沓來(lái)。
人們已分不清中成智谷究竟是園區(qū)還是街區(qū)、社區(qū)、景區(qū)，它已在不經(jīng)意間承擔(dān)起城市功能，服務(wù)輻射周邊居民乃至更大半徑內(nèi)的人群。早晨，上班族還沒(méi)來(lái)，晨跑居民已將園區(qū)喚醒；夜晚和雙休日，各種運(yùn)動(dòng)、演藝琳瑯滿目，園區(qū)想靜下來(lái)都難。在園區(qū)利用社會(huì)力量完善配套同時(shí)，另一種互動(dòng)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)——目前，園區(qū)10%的配套企業(yè)由周邊社區(qū)的年輕人創(chuàng)辦，園區(qū)三分之一就業(yè)者就住在周邊。
功能設(shè)施圍繞員工需求
何增強(qiáng)曾主導(dǎo)了1933老場(chǎng)坊、花園坊、幸福坊等近10個(gè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)，對(duì)中成智谷，他完全擯棄經(jīng)驗(yàn)主義：“一個(gè)巨大轉(zhuǎn)變?cè)谟冢郧皥@區(qū)招商盯牢企業(yè)，而今圍著員工的需求轉(zhuǎn)。互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，人是第一生產(chǎn)力。從業(yè)者的素質(zhì)、敬業(yè)精神和用工成本，決定了企業(yè)的存在與發(fā)展。”
中成智谷現(xiàn)有從業(yè)者中近90%是新上海人，這些90后、00后追求摩登、崇尚社交、非常自我，他們需要體面的工作和居住環(huán)境，但也精打細(xì)算。針對(duì)這些特點(diǎn)，中成智谷將原本只在市中心開(kāi)青年公寓的摩居引進(jìn)來(lái)，并增加公寓的社交功能。記者在公寓看到，這里專設(shè)公共廚房，一個(gè)大灶臺(tái)能同時(shí)滿足10人燒飯，一排排箱子內(nèi)放著每家每戶的油鹽醬醋。公寓內(nèi)洗衣房、吧臺(tái)、書(shū)房、健身房一應(yīng)俱全，每間標(biāo)準(zhǔn)房拎包入住，2—3人合住，每月2700元，比在園區(qū)外租房便宜。園區(qū)建起可容納1500人就餐的中成食堂，每頓準(zhǔn)備60個(gè)菜，一般三菜一湯人均15元。除了食堂，園區(qū)內(nèi)還有川、湘等口味10個(gè)美食街店，供異鄉(xiāng)人寄托鄉(xiāng)愁。總之，園區(qū)內(nèi)的一草一木，都要圍繞從業(yè)者的需求。
把一處廢舊倉(cāng)庫(kù)改造成高顏值園區(qū)，配套設(shè)施完備又能實(shí)現(xiàn)周邊社區(qū)共享，工作和生活在此的人自然愉悅而有自信，這在何增強(qiáng)看來(lái)“堪稱完美”。眼下，“中成模式”已引來(lái)上海各區(qū)乃至外省市的學(xué)習(xí)者。據(jù)初步估算，在上海的中外環(huán)間，至少有兩三千萬(wàn)平方米的低附加值和閑置存量空間，它們等待被有機(jī)開(kāi)發(fā)，以彌補(bǔ)城市功能不足，助推產(chǎn)業(yè)升級(jí)，創(chuàng)造更多就業(yè)。
