人民網(wǎng)上海9月11電 （記者孫小靜）2017年8月，上海房屋租賃指數(shù)為1933點(diǎn)，比上月上升1點(diǎn)，環(huán)比上漲0.05%。8月上海房屋租賃指數(shù)微弱上揚(yáng)，租金走勢總體平穩(wěn)。
8月，上海房屋租賃市場歷經(jīng)九個(gè)月的調(diào)整期，新政重拳出手，持續(xù)發(fā)力，為房屋回歸居住屬性建立長效機(jī)制。住房租賃的頂層設(shè)計(jì)快速轉(zhuǎn)入實(shí)踐，此舉正在影響租賃市場對(duì)未來走勢的預(yù)期。上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，市場的特征表現(xiàn)：一、8月租賃市場呈現(xiàn)內(nèi)外分化。需求熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移至中心城區(qū)，成交升溫，一些內(nèi)中環(huán)間板塊成交恢復(fù)至調(diào)整期之前水平；而新興城區(qū)受制于新增需求不及，調(diào)查中顯示部分門店待租房源掛牌超多。二、各檔房源租金漲跌互現(xiàn)。高端市場租金下降，中端和低端市場租金上升，高低兩端調(diào)整幅度大于中端。低端為主的走俏板塊，以往降價(jià)續(xù)約的現(xiàn)象大為減少。三、畢業(yè)季租房需求進(jìn)入尾聲。畢租并未帶熱相關(guān)行情，在人口流入減少的大背景下，部分區(qū)域的待租房源明顯高于新增需求，為減少空置，機(jī)構(gòu)、二房東與個(gè)人房東線上線下加緊攬客。四、新近統(tǒng)計(jì)顯示，合租與租期兩項(xiàng)指標(biāo)上升。合租上升以降低人均預(yù)算，其中低端市場新增需求合租近四成，畢業(yè)生居多；而合同租期也呈現(xiàn)延長趨勢，表明租賃雙方企望穩(wěn)定，2年期合同在中端市場較多，租金半年付、年付的比例上升。五、居住觀念中，以租賃改善居住條件的消費(fèi)心理逐步擴(kuò)大。從關(guān)注房價(jià)走勢到關(guān)注租金走勢，關(guān)注居住附加值，并且適時(shí)出手。調(diào)查案例顯示，租客并非都是限購而被動(dòng)租房，篤信租房一族正在擴(kuò)大。
自上月上海出讓兩幅面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)的純“租賃住房”用地后，8月23日上海市規(guī)土局再發(fā)公告，擬掛牌出讓位于中心城區(qū)古北、南碼頭、北蔡、漕河涇的四幅純“租賃住房”用地，建成后總建筑面積逾20萬平方米。隨后數(shù)日，又發(fā)公告將位于浦東世博、浦東三林、浦東張江、黃浦世博濱江、長寧古北的七幅商辦用地改為租賃住房用地，規(guī)劃提供租賃住房7120套。8月28日，國土資源部會(huì)同住建部，確定北京、上海等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。上述政策和舉措昭示政府部門發(fā)展租賃市場之力度，尤其是今后中心城區(qū)黃金地段一手房源出租，購租選擇機(jī)制正在形成，這將保障常住人口的居住權(quán)益。
高端市場延續(xù)調(diào)整
8月，高端市場租賃指數(shù)下降0.12%，環(huán)比縮小0.08個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室下降0.07%，二室下降0.13%，三室下降0.17%。
除奉賢、金山、崇明區(qū)外，所監(jiān)測的50個(gè)高端房源板塊中，44個(gè)下降，5個(gè)上漲，2個(gè)持平。高端市場中，需求六成以上集中在中心城區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)，其中一室戶需求強(qiáng)于二、三室戶需求。抽樣調(diào)查顯示，高端換租客中從新興城區(qū)換租至中心城區(qū)的有二三成。高端市場中，中心城區(qū)租金跌幅小于新興城區(qū)，部分甚至微弱上漲，如人民廣場、靜安寺均上漲0.05%，掛牌量在100套左右，交易平穩(wěn)。租客中受限于購房資格的不少，但也有以租房改善為先的新觀念者。另以徐匯龍華、長寧古北、黃浦蓬萊公園、靜安曹家渡板塊為例，租金分別下跌0.12%、0.09%、0.08%、0.02%，熱租的一室戶平均租金分別為11114元、11853元、10245元、9521元，個(gè)中差異尚有房齡等綜合原因。而長寧古北作為境外人士租賃居住熱門板塊，環(huán)境適宜，掛牌房源300套左右，交易活躍。新興城區(qū)如閔行古美羅陽、青浦徐涇、浦東金橋，租金則分別下跌0.27%、0.21%、0.19%，主力的二室戶型平均租金過萬元。其中青浦徐涇掛牌量在500余套，待租房源數(shù)量與中心城區(qū)虹口、楊浦的整個(gè)區(qū)接近，供應(yīng)大于新增需求。此外，內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊三室戶平均租金均在15000元以上，如浦東塘橋、黃浦老西門分別為19345元、18244元。中外環(huán)板塊三室戶平均租金稍低，如閔行七寶、浦東康橋分別為14050元、13838元。
中端長租合約增多
8月，中端市場租賃指數(shù)上漲0.02%。其中，二室上漲0.05%，三室下降0.02%。
除金山、崇明外，所監(jiān)測的14個(gè)行政區(qū)共90個(gè)板塊中，43個(gè)上升，4個(gè)走平，43個(gè)下跌，其中上升板塊較上月增加29個(gè)，使得中心城區(qū)租金指數(shù)由負(fù)轉(zhuǎn)正。靜安、徐匯分別上漲0.05%、0.02%；黃浦、長寧上漲0.03%。新興城區(qū)維持下跌，青浦、松江、寶山、閔行分別下跌0.08%、0.06%、0.03%、0.02%。租賃需求在中心城區(qū)釋放趨強(qiáng)，新增租客中除了暫緩購房者，也有少部分追求租賃消費(fèi)升級(jí)。成交熱門板塊如長寧古北、陸家嘴、靜安寺，租金分別上漲0.29%、0.21%、0.19%，二室戶平均租金分別為8331元、7771元、7924元，掛牌量均在100套左右，房齡長的商品房及工房較多。家庭租賃、陪讀租賃升溫，不少房東和租客心態(tài)轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定為先，2年期以上租約、年付或半年付租金的案例增多。而新興城區(qū)換租需求外流導(dǎo)致租金下跌，一些區(qū)域普裝標(biāo)準(zhǔn)以下房源交易清淡，或委托機(jī)構(gòu)、個(gè)體二房東經(jīng)租。普裝及以上房源則面對(duì)長租公寓分流租客，成交周期在二周至一個(gè)月，不少房東主動(dòng)降價(jià)5%以上。寶山大華、閔行莘莊、松江九亭板塊分別下跌0.16%、0.15%、0.12%，其中二室戶型平均租金分別為5293元、6973元、4884元。板塊掛牌量均在200-300套，新增需求去化不強(qiáng)。此外，內(nèi)環(huán)內(nèi)房齡較長的靜安新客站、徐匯萬體館三室戶平均租金分別為9052元、8613元，中外環(huán)的浦東金橋、閔行航華三室戶平均租金分別為7205元、6162元。
低端市區(qū)成交上升
8月，低端市場租賃指數(shù)上漲0.15%。其中，一室上漲0.15%，二室上漲0.14%。
所監(jiān)測的16個(gè)行政區(qū)中，14個(gè)上漲,2個(gè)下降。低端市場中心城區(qū)租金漲幅略大，徐匯、普陀上漲0.21%，楊浦、黃浦分別上漲0.18%、0.17%。而新興城區(qū)漲跌不一，如與中心城區(qū)接壤的閔行、嘉定分別上漲0.13%、0.05%，偏遠(yuǎn)的奉賢、崇明分別下降0.06%、0.02%。進(jìn)入8月，低端市場畢租需求接近尾聲。部分板塊調(diào)查顯示，租賃主體開始轉(zhuǎn)為白領(lǐng)、個(gè)體商戶、外來務(wù)工者等，成交量擴(kuò)大，交易周期也縮短至一周左右。內(nèi)中環(huán)間的板塊成交趨熱，如普陀曹楊、徐匯龍華、長寧天山租金分別上漲0.32%、0.29%、0.27%，一室戶平均租金分別為3496元、3424元、3005元，掛牌房源50套以內(nèi)，供小于求再現(xiàn)。而新興城區(qū)寶山羅店、浦東唐鎮(zhèn)、松江泗涇租金分別上漲0.08%、0.08%、0.03%，二室戶平均租金為2926元、3346元、3020元。新興城區(qū)部分租金下降板塊，如嘉定城區(qū)、青浦徐涇分別下跌0.06%、0.04%，一室戶平均租金分別為2409元、2743元；掛牌數(shù)量分別為150、200套，成交緩慢在于前者偏遠(yuǎn)，后者推出房源集中。
上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，8月租賃市場局部升溫，市場延續(xù)分化走勢，整體保持平穩(wěn)。從類型看，高端市場延續(xù)調(diào)整，中、低端市場局部需求上升。從位置看，中心城區(qū)市場表現(xiàn)好于新興城區(qū)。局部地區(qū)成交復(fù)蘇，從成交結(jié)構(gòu)分析，是以改善升級(jí)和解決住房剛需為主導(dǎo)的一輪需求釋放，與買賣市場的清淡有一定關(guān)聯(lián)。租售并舉的持續(xù)政策效應(yīng)，使得“買房消費(fèi)”的傳統(tǒng)居住觀念逐漸淡化。
上海自7月起，建設(shè)租賃房步伐提速，掛牌出讓六幅純租房地塊中四塊是中環(huán)內(nèi)的黃金地塊，七幅商業(yè)地塊改為租賃住房用地。而類住宅“商改住”將啟動(dòng)，現(xiàn)房能更快地進(jìn)入市場。同時(shí)，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，今后除政府、國資、企業(yè)、個(gè)人外，增加了集體所有房東，或?qū)⒊蔀檗r(nóng)民工進(jìn)城的租房首選。以上種種，對(duì)集中式長租公寓的推進(jìn)顯而易見，這也為現(xiàn)有經(jīng)租企業(yè)對(duì)接大規(guī)模租房開發(fā)建立契機(jī)。高層決策的快速落地，推動(dòng)租房產(chǎn)業(yè)加快步入大租賃時(shí)代。預(yù)計(jì)未來租客將享受更多的社會(huì)公共服務(wù)，改善性租客將涌現(xiàn)。近期，租金走勢沒有大幅波動(dòng)的理由。
（責(zé)任編輯 ：韓璐）
