春節過后，房屋租賃市場迎來開門紅，然而托管、分租引發的市場糾紛不斷。
如何辨別“二房東”、保障業主和租客的權益，執法部門、法律界人士紛紛通過相關案例支招。
租給“二房東” 兩房塞進四張高低鋪
“最近一次的出租經歷簡直就是一場噩夢。”史阿姨感嘆說。
史阿姨出租的兩居室靠近天鑰橋路，中介當時帶來看房的是一位白白凈凈的小伙子，對方稱自己在附近的飯店做管理工作，和在上海工作的姐姐及姐姐的男友一起租住。簽完一年協議，對方付了第一個季度的房租和押金，史阿姨以為遇到個不錯的房客。
過了沒多久，史阿姨去房子里看看，沒看到承租人，也沒看到承租人的姐姐。眼前的場景讓她大吃一驚，“兩間房里塞了四張高低鋪的鋼絲床，當時是上午，房間里還有9個人，都是小青年，有的在玩手機，有的還在睡覺，房間里臟亂不堪，還有一股濃濃的煙味……”
史阿姨隨即要求承租人結束轉租，對方表面答應卻不執行。史阿姨只得找居委會處理。“到后來，把床都扔下樓也沒用，第二天我過來一看，這些人索性打起地鋪。”史阿姨說，她不得不提出提前結束協議，可承租人還要求史阿姨支付違約金，“明明是他違反合約，條款里都寫明不得進行轉租，更不得群租。”
在史阿姨的堅持下，由居委會相關工作人員見證，她才與承租人提前解約，但是煩惱還沒結束。當時收房是春節前，史阿姨將收房日寬限了幾天，讓住客住到乘火車回鄉那天。“結果，第二天我就接到飯店電話，說人被我趕跑了，還質問我為什么把門鎖換了。我回復他‘租房協議已經結束，換鎖是我的事，與你無關’，結果對方還威脅要來砸我家的門。不得已，我打了110。警察來了跟他說：這件事與房東無關，是你與承租人之間的糾紛。”
在這場糾紛中，史阿姨回憶中介沒有負過半點責任，“我自己打聽到承租人是專做‘二房東’的，然后提供給附近飯店服務生當群租房，我借給他4400元/月，他借給飯店5000到6000元/月，掙了不少。我很懷疑，中介早知道他的底細。”
參考上海市社會管理綜合治理委員會辦公室等十部門共同制定的《關于加強本市住宅小區出租房屋綜合管理工作的實施意見》，出現單位集體宿舍設在住宅小區內、將原房間分割搭建后出租或按床位出租、任一出租房間的人均居住面積低于5平方米、任一出租房間的居住人數超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外）等情形，均可納入“群租”綜合治理范圍。如果遇到轉租給群租客的“二房東”，房東可向房屋所在地的居委會報告，由居委報所屬街道綜治辦等相關部門處理。如果小區成立了群租房整治小組，業主可授權小組代為處理，若具體操作符合程序，這樣的授權具備法律效力。
遇到“假房東” 入住一個月就被趕走
畢業不久的田赟在租房時也遭遇了“二房東”陷阱。
看到一套周浦拆遷安置房的出租信息后，田赟通過中介在“房東”陪同下實地查看房源，“房東”不僅向田赟出示了身份證，還給他看了這套拆遷安置房的分房房票。隨后，田赟與“房東”簽訂了一年的租房協議。可入住不到一個月，房子的業主梁某找上門，聲稱自己從未將該房出租，以房屋所有人的名義要求田赟搬離。田赟不得不重新找房，并向中介及原來的“房東”討要已經支付的押金和房租。
為了保障租客利益，防止受“二房東”或“偽房東”的坑害，浦東新區市場監督局透露，租賃房屋前可通過查看房子產權證、出租人身份證等材料來驗明正身。為防止出租人提供虛假房產證，須到房地產交易中心拉一下產調，如果對方表示剛買房尚未獲得產權證，可以要求查看與原產權單位簽署的購房合同，還可以到房管所、居委會、物業公司、鄰居處了解房屋及業主狀況辨別真假房東。如果出租人不是業主，須查看其與業主所簽的租賃合同，確認其是否得到出租或轉租的授權。
托管找上門 房屋改結構資金存隱患
像史阿姨這樣被“二房東”坑害的業主希望得到安全、放心的租客資源，穩定房租收入，像田赟這樣的受害租客也希望租到稱心、穩定的房子，近來一些中介頻頻向業主出擊，承諾提供房屋托管和轉租服務。
房屋托管和轉租并不是新事物，之前中介的操作模式是與業主簽長約，左手進房，右手出房，房間內不配置任何東西或服務，賺的是房租差價。裴女士接觸的中介稱這項業務為“輕托管”，租期低至一年，收取年租金收入10%的服務費，若租期更長，服務費就更低，且租期內沒有空置期，同時提供保潔、維修、搬家等有償服務，還有輕便的家具向租客出租和出售。
裴女士在老西門有一套大兩房的公寓，之前自己出租勞心勞力，覺得能有人代為管理省心不少。接觸下來，中介提出的房租回報為9000元/月，比自己接觸的租客報價低了2500元，而且支付方式是付一押一，這讓裴女士很猶豫，“再細談下去，中介表示可能對房屋結構進行調整，以方便出租，并保證若做隔斷不會破壞房屋，租期結束交還房屋時會拆除清理。”對這樣的交易行為是否合法，裴女士心存疑慮。記者為此向裴女士擬簽約中介公司的注冊地閔行區市場監督局咨詢，注冊科的工作人員確認，若有業主委托中介進行轉租的書面協議，這樣的行為得到準許。
盡管托管出租的操作合法，裴女士仍然擔心自己的權益沒有保障。一些簽署房屋托管和轉租協議的業主已經遇到問題，比如租金回報并不穩定。業主沈健與一家房屋中介簽訂了為期三年的托管協議，租金為5000元/月，但從第三個月開始，收到租金的時間就晚于合同約定的日子。“一開始，催了后過幾天房租會打過來，后來越拖越久，打業務員電話也不接。”沈健說，根據協議約定房租拖延中介須支付滯納金，但自己從未收到。后來沈健了解到，原來的業務員已離職。
田赟也找了輕托管中介，對方要求他去線上選房并完成支付，田赟發現自己看中的房源需要在線上進行競拍，若要提高成功率，得找同學、朋友一起組團團購。他拍下了一間公寓一年的租約，卻遲遲未能入住，中介解釋說受理業務與保管鑰匙的不是同一個區域的業務員，目前還在協調當中。
更大的隱患和風險是，中介會盡可能壓縮資金周期，與業主約定付一押一的付款方式，而要求房客的付款方式最短是付三押一，長的甚至半年、一年一付，中介因此掌握了資金的主動權。此前已經發生過中介提前收取房客租金后卷款走人，留下房東與房客均被坑害的案例。
