11日下午，長三角熱點二線城市南京和蘇州同時出臺樓市調控政策，其中，蘇州成為首個重啟限購政策的二線城市，而南京則規定二套房首付比例不低于50%。
對于上述城市同時出臺調控政策，上海中原地產分析師盧文曦解讀稱：“兩個城市都有調控壓力，一個帶頭一個進跟，如果不同時出，有可能會讓資金去不調控地方，賭住資金出口。”
蘇州重啟“限購”
據了解，此次蘇州市人民政府發布的《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》被外界稱為“新十五條”，其中，備受關注的限購政策正式落地，其規定“非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。”
這也意味著蘇州將成為首個重啟限購的二線城市。易居智庫研究總監嚴躍進認為：“對于蘇州非戶籍居民信貸政策，和此前預期一樣，此次需要提供納稅或社保正面，換而言之，此類政策有點類似上海的限購政策，但相對寬松，主要針對二套房的。首套房方面依然是寬松的政策，依然允許購房者進行購房，且不需要社保證明。”
盧文曦評價稱：“蘇州重啟限購是‘因城施策’的表現，管理權下放到地方。畢竟是二線城市，人口數量沒一線那么多，短期漲幅過快有資產會有泡沫。現在買房八成以上都用杠桿，變相風險轉嫁到金融系統，風險不得不防。最重要的一點是出現政策拐點，原來政策一直維持寬松，現在來看開始收緊。對市場影響應該是比較明顯的，首先是心理層面，政策口風轉向，市場預期會發生轉變。其次，從實際成交來看也會出現下滑，所以最終樓市降溫效果會達到。”
此次，蘇州還從供應端對土地供應量設定了明確的目標：今后三年市區住宅用地供應計劃每年確定為400公頃左右，對住宅用地供應計劃實行動態管理，根據市場供需狀況作適時調整。提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付款比例，競買保證金由現行的20%提高到30%或以上，首付款由現行的50%提高到60%或以上；同時，縮短土地出讓金付款期限，全額土地出讓金支付期限調整為3個月內。
此外，針對蘇州之前土地過熱、地王頻出的現狀，蘇州對部分地塊設定土地出讓市場指導價，其中，土地出讓成交價超過市場指導價（不含市場指導價）的，工程結構封頂后方可申請預售許可；土地出讓成交價超過市場指導價10%（不含10%）的，工程竣工驗收后方可申請預售許可。土地競價超過土地出讓市場指導價25%（不含25%）的，中止網上競價，轉為“一次報價出讓方式”進行競價。在一次報價出讓環節，按最接近所有報價平均價的原則確定競得人。“一次報價出讓方式”具體規則另行制訂，與土地出讓公告同步發布。
對此，盧文曦認為：“應該說這一輪行情是被土地市場給帶起來的。現在對土地市場調控，可以降低市場恐慌情緒。競價條件變得苛刻，等于從資金上給房企提出更高要求。最嚴苛的是“超出10%，竣工后預售，”。現在都是高杠桿、高負債運作，一遍預售一遍資金回籠。如果等竣工才能銷售，等于前期只有投入沒有回籠，先前投入量會非常大，對房企資金鏈是相當大考驗。所以在最后拍賣的時候房企會有所顧忌，舉牌的時候不會過于沖動。”
“通過設定土地出讓的市場指導價，能夠有效抑制高地價現象的出現。土地出讓金繳付和工程項目等都有嚴格規定，需要2個月內付清全款，而且工程必須以準現房的模式銷售，這都會增加房企的資金成本，所以拿地過程中自然會有所克制。而超過市場指導價10%的，那么就需要通過現房進行銷售，這其實也暗示了現房銷售的模式在蘇州悄然啟動。對于超過25%的指導價的土地，后續定價規則不是價高者得，而是最接近報價平均價的價格成為土地最終價，這會使得高價拍地房企失去拿地資格，最后會使得土地報價更接近房企意愿認可的價格。” 嚴躍進認為。
除了對非戶籍居民實施限購之外，蘇州還實施了差別化住房信貸政策，進行“限貸”或者“停貸”。其中，居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例，蘇州市區（不含吳江區）由40%調整為50%。居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結清的，繼續停止發放“三套”及以上住房貸款。
事實上，經過長時間的上漲和政策收緊預期增強，蘇州樓市正在步入降溫通道。克而瑞統計數據顯示，7月蘇州商品房供應面積64.61萬平方米，環比下跌31.95%，成交面積60萬平方米，環比下跌17.36%，成交均價每平方米19744元，環比下跌4.49%。7月蘇州商品房庫存量為421.5萬平方米，去化周期回升至5.7個月。
南京收緊“限貸”
在蘇州出臺嚴苛的樓市調控政策的同時，長三角另一個熱點城市南京也同步出臺以“限貸”為核心的調控政策。
南京市人民政府辦公廳發布《關于調整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》規定：“首套房仍按前期政策首付25%（高淳、溧水20%）不變；對擁有1套住房且相應購房貸款已結清的居民家庭,最低首付款比例調整為不低于35%（除高淳、溧水）；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,最低首付款比例調整為不低于50%（除高淳、溧水）。”
盧文曦認為：“南京此次調控也抓了關鍵點，資金是繞不開的，信貸是樓市降溫最有效手段，新政中二套房提高幅度還是蠻大的，會抑制改善力量，此前南京拿的地王項目也會有較大風險。”
此外，和蘇州一樣，南京此次也調整了土地公開出讓競價方式，其中規定，當網上競價達到一定比例時，調整該地塊所建商品住房預售條件。當網上競價達到最高限價80%時，申領預售許可證應達到以下施工進度：七層及以下的，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層及以上的，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上。當網上競價達到最高限價90%時，該地塊所建商品住房必須現房銷售。當網上競價達到最高限價時，仍有2家以上單位要求繼續競買的，停止網上競價，改為現場搖號產生競得者，并在最高限價基礎上再加一個加價幅度作為成交價。
而在蘇州、南京之前，另一個長三角城市合肥已經兩度出臺限貸政策來對樓市進行降溫。
根據合肥8月9日最新出臺的貸款細則，其明確規定有房2套及以上，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清，停止貸款；有1套房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清，停止貸款；合肥市區無房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清，停止貸款。目前，這一限貸政策已經在合肥工商銀行、建設銀行、交通銀行等多家銀行正式執行。
而合肥此次限貸政策也被譽為樓市史上最嚴厲的貸款細則，合肥學院房地產研究所副所長凌斌發文認為：“如果實施起來估計會降低合肥市新建商品住房及二手房的成交量。據觀察，合肥新房市場中，市區戶籍的購房者約占40%，市外戶籍的購房者占60%；在市區戶籍的購房者中，八成都是二套房的改善性購買，這部分的購買會受到貸款細則的限制；市外戶籍的購房者中，多為首次貸款的首套房，影響不大。據此計算，新房銷量可能會下降30%左右。從二手房上半年430多萬平方米的成交量看，下半年預計會降到300萬平方米左右。”
對于長三角熱點城市相繼出臺樓市調控政策，同策咨詢研究部總監張宏偉認為：“三季度上述熱點城市樓市調控已經進入限貸政策出臺的‘前夜’，樓市在下半年及明年進入調整期是預料之中的事情，屆時，由于政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預期等因素，上述城市樓市預計下半年將進入真正的調整期。”
